Vacatures

Erfpachters op Texel pikken het niet langer en stappen naar de rechter 

De Koog (Texel), 1 juni 2017
Stichting Erfpachters Texel (SET)
 

Staatsbosbeheer en het Rijksvastgoedbedrijf rekenen zich rijk met de prijzen die zij de erfpachter op de wadden-eilanden in rekening brengen. Staatsbosbeheer vraagt in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf een veel hogere prijs dan aan niet-erfpachters wordt gevraagd. Zij maakt daarmee misbruik van de gebonden positie waarin de erfpachters zich bevinden. Die kunnen hun huis niet oppakken en dat elders weer neer zetten. Zij zitten aan Staatsbosbeheer vast. De Minister heeft (bij monde van Staatssecretaris Bleker) aan de erfpachters beloofd de blote eigendom van de grond tegen een redelijke prijs te verkopen. Die toezegging wordt geschonden. Daarom wenden de Texelse erfpachters zich nu tot de rechter. Zij willen zo Staatbosbeheer, na meer dan 20 jaar bakkeleien, dwingen een redelijk aanbod te doen. 

Al bijna 20 jaar is er ruzie tussen de erfpachters op de Waddeneilanden en Staatsbosbeheer over een redelijke prijs voor de aan de erfpachters uitgegeven percelen grond. Staatsbosbeheer, op de vingers gekeken door het Rijksvastgoedbedrijf, wenst keer op keer een prijs te ontvangen die veel hoger is dan wat landelijk gebruikelijk is en niet in overeenstemming met onafhankelijke adviezen van deskundigen en de bestaande rechtspraak.

Tot twee keer toe zijn in overleg tussen de erfpachters en Staatsbosbeheer onafhankelijke deskundigen aangewezen om de redelijke prijs te laten vaststellen. Eerst is er in 2009 geadviseerd door de onafhankelijke commissie onder leiding van professor T. de Jong over de redelijke voorwaarden voor verlenging van de erfpachtrechten. Daarna is er in 2013 door de onafhankelijke commissie onder leiding van mr. W. van der Werf geadviseerd over de prijs voor de verkoop van de bloot eigendom.

In beide gevallen beviel de uitkomst van deze onafhankelijke adviezen het Rijksvastgoedbedrijf niet en heeft de verantwoordelijke Minister Staatsbosbeheer opgedragen daar geen gevolg aan te geven. In beide gevallen werd vervolgens de prijs vastgesteld door eenzijdig door de Minister of Staatbosbeheer aangewezen deskundigen en moest Staatsbosbeheer zich daaraan conformeren. Steeds bleek de prijsstelling precies zo te zijn als het Rijksvastgoedbedrijf dat bij haar eigen grond toepast.

Met deze gang van zaken heeft de Minister meerdere (in woord aanvaarde) door de Tweede Kamer aangenomen moties naast zich neergelegd. Die moties drongen erop aan de prijzen onafhankelijk te laten vaststellen en daarbij niet het onderste uit de kan te halen. Daarbij heeft de Minister ook onjuiste informatie aan de Kamer verstrekt en heeft hij geheel ongefundeerd vol gehouden dat verkoop tegen de onafhankelijk vastgestelde prijzen verboden staatssteun zou meebrengen en dat hij daarom niet anders kon. Uit deskundige hoek is veel kritiek op de informatie van de Minister gekomen en mede dat heeft geleid tot een vloed aan Kamervragen. Desondanks heeft het

Rijksvastgoedbedrijf vastgehouden aan haar eigen methode (een methode die zij niet hanteert als aan andere dan de erfpachters verkoopt).

Om de Kamer gerust te stellen heeft de Minister toegezegd een onafhankelijk instituut de prijsstelling van het Rijksvastgoedbedrijf te laten valideren. In plaats van een onafhankelijk instituut heeft de Minister twee professoren opdracht gegeven van wie hij op voorhand wist wat hun visie op de materie was en die het Rijksvastgoedbedrijf van pas kwam. De professoren hebben, zonder de erfpachters of andere deskundigen te horen en zonder te verwijzen naar kritische literatuur of naar rechtspraak, de methode van de Rijkvastgoedbedrijf gevalideerd. Er is geen mogelijkheid geboden kritiek op de validatie te leveren en de professoren zijn ook niet gevraagd hun standpuntinname openbaar te verdedigen.

Deze gang van zaken valt geheel in de reeds vele jaren bestaande tendens van het Rijksvastgoedbedrijf dat onafhankelijke rapporten terzijde worden geschoven en dat eenzijdig in opdracht van de Minister opgestelde rapporten, waarbij geen hoor en wederhoor plaatsvindt, als objectief redelijke uitgangspunten naar voren worden gebracht. Steeds weer leidt dit tot prijzen voor de erfpachters die veel hoger zijn dan wat onafhankelijk wordt vastgesteld en marktconform is. De relevante rechtspraak word genegeerd.

Uiteindelijke is eind 2016 de bloot eigendom door Staatsbosbeheer aan de erfpachters te koop aangeboden voor een prijs die exact overeenstemt met de prijs die het Rijksvastgoedbedrijf heeft vastgesteld. Voor Texel geldt dat zelfs de door het Rijksvastgoedbedrijf zelf gehanteerde depreciatie van 12,5% op de volle vrije grondwaarde (let wel: Staatbosbeheer kan slechts de bloot eigendom aanbieden, niet de grond) niet wordt toegepast.

Nu dit aanbod het sluitstuk is op vele jaren onderhandelen en pogen tot een redelijke oplossing te komen zien de erfpachters slechts de weg naar de rechter nog als mogelijkheid. De erfpachters zijn al ruim 20 jaar met Staatsbosbeheer in gesprek en het heeft tot niets geleid. Het aanbod dat op tafel ligt is, ondanks alle onafhankelijke rapporten die laten zien dat die prijs niet redelijk is, door het Rijksvastgoedbedrijf bepaald op waarde van de grond als ware dat een bouwkavel.

De Texelse erfpachters vragen de rechter nu de door Staatsbosbeheer (onder de knoet van het Rijksvastgoedbedrijf) vastgestelde prijzen te toetsen en haar te veroordelen de erfpachters een nieuw en redelijk aanbod te doen tot voortzetting van het erfpachtrecht en/of de bloot eigendom tegen een redelijke prijs te verkopen.

De zaak wordt behandeld door Eduard de Geer, advocaat bij Corten De Geer Advocaten in Amsterdam en gespecialiseerd in erfpacht. De Geer zegt over de zaak: De waarde van bloot eigendom wordt normaliter vastgesteld op de contante waarde van de toekomstige canonopbrengst en is daarmee afhankelijk van de inhoud van het erfpachtcontract. Dat is in de jurisprudentie reeds vastgesteld en wordt in de literatuur ook onderschreven. Met de waarde van een bouwkavel heeft dat in principe niets te maken. Het Rijksvastgoedbedrijf verkoopt bloot eigendom aan andere partijen dan de erfpachters ook tegen die contante waarde, maar wenst van de erfpachters, die gebonden zijn aan

de grond en dus geen kant op kunnen, opeens de volle vrij waarde van de grond te verkrijgen. Daar is niets redelijks aan. Ik ben er zeker van dat onafhankelijke deskundigen, indien de rechter die op ons verzoek aanwijst, tot een geheel andere uitkomst zullen komen. Het zou echter nog beter zijn als Staatsbosbeheer en de Minister nu reeds op hun schreden terugkeren en daar vrijwillig aan meewerken.”

Voor de erfpachters treedt op Harry Wuis, voorzitter van de Stichting Erfpachters Texel en erfpachter op Texel. Het is schandalig dat wij al bijna 20 jaar in onzekerheid zitten en steeds weer bereid zijn tot overleg en dat het Rijksvastgoedbedrijf dan uiteindelijk ondanks al die deskundigen die iets anders zeggen, gewoon de prijs dicteert op een absurd hoog bedrag. Die prijs wordt dan ook nog eens getaxeerd door een door Staatbosbeheer aangewezen adviseur die niets van erfpacht weet en waaraan wij geen vraag hebben mogen stellen. Dat wij al bijna 10 jaar wachten op een aanbod en de grondwaarde ook nog eens enorm is gestegen, maakt de zaak er niet beter op. En het ergste is wel dat de leden van de Tweede Kamer, die onze zorgen al jaren delen, zo vaak onjuist door de Minister zijn voorgelicht en zo veel om de oren is gegooid met zogenaamde deskundigenberichten, allemaal opgesteld door intimi van het Rijksvastgoedbedrijf, dat zij de bomen door het bos niet meer zien en waarschijnlijk hopen dat wij het aanbod maar zullen aanvaarden. Maar het is te ver weg van wat als redelijk beschouwd kan worden. Gemiddeld drie maal zoveel als de prijs die uit normale berekeningen volgt.” 

Informatie over de zaak is te verkrijgen bij Harry Wuis, mobiel 0615274538, email wuis@coeghe.nl of bij mr. L.E. (Eduard) de Geer, telefoon 0202621242, email degeer@cortendegeer.nl

Betekenis “bloot eigendom”:
Bloot eigendom is hetgeen wat voor de grondeigenaar resteert als hij op een perceel een erfpachtrecht vestigt. De erfpachter heeft het gebruiksgenot van grond en opstal en is economisch eigenaar daarvan. De grondeigenaar kan vanaf het moment van vestiging van het erfpachtrecht aanspraak maken op de opbrengst van het erfpachtrecht, de canon. Hij heeft geen gebruiksrechten meer. De waarde van bloot eigendom wordt daarom gelijk gesteld aan de contante waarde van de toekomstige canonopbrengst. Staatbosbeheer kan dus niet de grond verkopen alsof het een bouwperceel is. Zij heeft de bloot eigendom en kan slechts dat aan de erfpachter (of een derde) overdragen.