Vacatures

terug

EUROPEES CONSUMENTENRECHT BESCHERMT ERFPACHTER TEGEN ONEERLIJKE VOORWAARDEN

Oktober 2017
door Jacqueline Broese van Groenou en Eduard de Geer

Een grondeigenaar kan in de erfpachtvoorwaarden opnemen dat overdracht van het erfpachtrecht slechts met zijn toestemming mogelijk is. Aan die toestemming kan hij voorwaarden verbinden. Staatsbosbeheer had in haar erfpachtvoorwaarden opgenomen dat bij overdracht de voorwaarde kon worden gesteld dat de canon zou worden herzien. Een erfpachter verzette zich hiertegen en kreeg van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gelijk. Een dergelijk beding in de erfpachtvoorwaarden is onredelijk bezwarend en kan dus worden vernietigd.

Erfpacht en bescherming consument tegen oneerlijke bedingen
Erfpachtvoorwaarden die worden gebruikt in meerdere erfpachtcontracten vallen onder de bescherming van afdeling 6.5.3 van het Burgerlijk Wetboek over algemene voorwaarden, tenzij zij de kern van de overeenkomst betreffen. Indien de  erfpachter een consument is (een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf), dan kan hij een beroep doen op de bescherming van de artikelen 6:236 en 6:237 BW (de zogenaamde zwarte en grijze lijst). De aldaar vermelde bepalingen worden als onredelijk bezwarend beschouwd en kunnen worden vernietigd. Als het erfpachtrecht is gevestigd na 1 januari 1995, dan komt de erfpachter ook een direct beroep toe op de Europese Richtlijn over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13). Een beding wordt als oneerlijk beschouwd indien het zorgt voor een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen die voortvloeien uit het erfpachtrecht, ten nadele van de erfpachter. Bij de Richtlijn is een indicatieve, niet limitatieve lijst van bedingen opgenomen die oneerlijk zijn. Dit is de zogenaamde blauwe lijst. De rechter dient uit zichzelf, ook zonder dat de erfpachter er een beroep op doet (ambtshalve), te beoordelen of een beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. Bij erfpachtrechten van voor 1 januari 1995 geldt deze plicht om ambtshalve te toetsen niet, maar dienen de maatstaven van de Richtlijn en de blauwe lijst wel als een handvat voor de rechter. De erfpachter moet daar dan wel een beroep op doen.

Grondeigenaar eiste canonverhoging bij verkoop
In de zaak waar het Hof Arnhem-Leeuwarden op 19 september 2017 over oordeelde (ECLI:NL:GHARL:2017:8437) wilde de erfpachter zijn recht verkopen en vroeg daarvoor toestemming aan Staatsbosbeheer, de grondeigenaar.  Staatsbosbeheer wilde de toestemming wel geven maar verbond daaraan de voorwaarde dat eerst de canon zou worden verhoogd van € 13.750,- naar € 18.956,25 per jaar. Deze voorwaarde baseerde Staatsbosbeheer op een in de algemene erfpachtvoorwaarden opgenomen beding waarin was bepaald dat de erfpachter het erfpachtrecht niet zonder de toestemming van Staatsbosbeheer mocht overdragen (een bepaling die op grond van artikel 5:91 BW is toegestaan) en dat Staatsbosbeheer aan die toestemming de voorwaarde van aanpassing van de canon mocht verbinden. De handelswijze van Staatsbosbeheer was dus correct gebaseerd op de tussen Staatsbosbeheer en de erfpachter geldende afspraken.  

Beding onredelijk bezwarend
Het hof oordeelde dat dit beding onredelijk bezwarend was als bedoeld in art. 6:233a BW, uitgelegd in het licht van de bewoordingen en het doel van Richtlijn 93/13. In dit geval was sprake van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen die voortvloeiden uit het erfpachtrecht ten nadele van de erfpachter. De beperking die door Staatsbosbeheer werd gesteld aan de mogelijkheid van de erfpachter om het erfpachtrecht over te dragen was in strijd met de bedoeling van de wetgever. En in dit geval zou de canonverhoging tot een substantieel voordeel voor Staatsbosbeheer hebben geleid in de vorm van hogere canonopbrengsten tot de einddatum van het recht van € 72.887,50 en een substantieel nadeel voor de erfpachter omdat zijn recht als gevolg van de canonverhoging minder waard was geworden. Het hof vernietigde het beding. Het gevolg daarvan was dat de erfpachter geen toestemming voor overdracht meer behoefde en dat daaraan dus ook geen voorwaarden meer konden worden verbonden. Omdat Staatsbosbeheer ten onrechte een beroep had gedaan op het oneerlijke beding, diende zij de schade te vergoeden die de erfpachter als gevolg daarvan had geleden.

Deze uitspraak geeft een specifieke invulling aan eerdere jurisprudentie. Reeds lang was duidelijk dat algemene erfpachtvoorwaarden vallen onder de bescherming van de algemene voorwaardenregeling van afdeling 6.5.3 BW en Richtlijn 93/13.

Eerdere jurisprudentie
Een belangrijke uitspraak was het arrrest van het hof Amsterdam in de SEBA-zaak waarin een eenzijdige wijzigingsbevooegdheid van de algemene vooorwaarden in algemene bepalingen van de gemeente Amsterdam na een toets aan de Richtlijn werd vernietigd. Dit arrest werd door de Hoge Raad teruggedraaid omdat de erfpachtrechten in die zaak gevestigd waren voor 31 december 1994 (het moment dat Richtlijn 93/13 werking kreeg) en  het hof dus niet ambtshalve had mogen toetsen (Hof Amsterdam 23 september 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3903 en HR 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769). In het arrrest van hof Den Haag van 19 september 2017 (na doorverwijzing door de Hoge Raad, ECLI:NL:GHDHA:2017:2894) werd het beding als niet onredelijk bezwarend beoordeeld, maar kwam wel vast te staan dat ook bij voorwaarden van voor 1 januari 1995 de Richtlijn 13/93 een handvat biedt voor de vraag of een bepaling oneerlijk is.

Ook de vraag of het redelijk is de canon bij overdracht te verhogen is al in eerdere jurisprudentie aan de orde gekomen. Dat gebeurde bijvoorbeeld in de zaak Kater/HHNK. De erfpachter had (in eerste instantie en in hoger beroep tevergeefs) de rechter gevraagd op grond van artikel 5:91 lid 4 BW vervangende machtiging voor overdracht te geven omdat de door de grondeigenaar gestelde voorwaarde van canonherziening niet redelijk was. De Hoge Raad ooordeelde dat kantonrechter en hof er ten onrechte aan voorbij waren gegaan dat het erfpachtrecht duidelijke afspraken bevattte over het moment waarop de canon kon worden herzien en dat het niet redelijk was deze mogelijkheden uit te breiden via de route van toestemming voor overdracht (HR 5 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK0871, NJ 2010/242). Bij hof Den Haag werd de vervangende machtiging vervolgens alsnog gegeven en was  van canonherziening geen sprake meer.

In een latere zaak bij hof Arnhem-Leeuwarden  werd geoordeeld dat het stellen van de in de zaak Kater als onredelijke bestempelde vooorwaarde toerekenbaar tekortschieten jegens de  erfpachter meebracht (Hof Arnhem-Leeuwarden 13 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:108). Ook in dat geval werd de grondeigenaar veroordeeld de schade die de erfpachter als gevolg daarvan had geleden te vergoeden.

Voornoemde jurisprudentie bood de erfpachter dus al vergaande  bescherming. Die bescherming ontbrak echter in de casus van de hier besproken recente uitspraak omdat in het beding in de algemene voorwaarden specifiek was opgenomen dat de canon bij overdracht in ieder geval kon worden herzien. Daarom stond de weg langs de route Kater (via artikel 5:91 lid 4 BW) voor deze  erfpachter niet open.

Betekenis voor de praktijk
Erfpachters die hun erfpachtrecht willen verkopen en geconfronteerd worden met een grondeigenaar die weigert daaraan mee te werken tenzij de canon wordt verhoogd weten zich nu dus zowel door artikel 5:91 lid 4 BW (vervangende machtiging) als via het (Europese) algemene voorwaardenrecht beschermt. Ten aanzien van het (Europese) algemene voorwaardenrecht geldt dat ook voor ieder ander beding waarmee een aanzienlijke verstoring in  het uit de wet en het erfpachtrecht voortvloeiende evenwicht tussen partijen wordt veroorzaakt. Dat kan dus ook gelden bij geschillenbeslechting door deskundigen (in plaats van de door de rechter) of bij een oneerlijke formulering van het canonherzieningbeding indien daarbij geen redelijke mogelijkheid van opzegging openstaat. De vordering waarbij het beding uit de erfpachtvoorwaarden wordt vernietigd, zeker indien het erfpachtrecht voor 1 januari 1995 is gevestigd, moet worden ingesteld binnen drie jaar nadat de grondeigenaar een beroep op het beding heeft gedaan. Ga als erfpachter van een woning dus nooit zomaar akkoord met een aanzienlijke lastenverzwaring. Vraag advies.

Ook kleine ondernemingen kunnen een beroep doen op de bescherming
Afsluitend wijzen wij er nog op dat de bescherming tegen onredelijke bezwarende bedingen niet per definitie beperkt is tot consumenten. Ook kleine ondernemingen kunnen een beroep doen op artikel 6:233a BW. Omdat van zowel de zwarte, grijze als blauwe lijst van oneerlijke bedingen een bepaalde reflexwerking uitgaat, kunnen ook zij, indien het evenwicht danig wordt verstoord, deze bescherming inroepen.