Vacatures
terug

GUNSTIGE ERFPACHTREGELINGEN GEMEENTE AMSTERDAM OP KORTE TERMIJN AFGESCHAFT

April 2017
door Jeroen Corten

De gemeente Amsterdam is momenteel bezig om de Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht voor besluitvorming gereed te maken, naar aanleiding van de inspraak op de voorgestelde regeling. Uitgangspunt van de Overstapregeling is dat een overstap naar eeuwigdurende erfpacht altijd vrijwillig is. Naast de Overstapregeling gaat de gemeente echter ook voor de voortdurende erfpachter gunstige beleidsregels afschaffen of wijzigen, waardoor een overstap in de praktijk toch vaak minder vrijwillig zal zijn dan nu gesuggereerd wordt.

Zo bestaat er momenteel beleid op grond waarvan de erfpachter wiens tijdvak nog maar minder dan dertig jaar duurt, als hij forse investeringen wil doen in de gebouwen op zijn erfpachtperceel, een nieuw tijdvak van 50 jaar aangeboden kan krijgen. Dit beleid wordt veel gebruikt door zakelijke erfpachters die willen investeren, maar voor die investering ook een externe financiering nodig hebben. De hypotheekverstrekker wil daar niet aan meewerken als het tijdvak nog maar een korte looptijd heeft. Dit beleid wordt nu afgeschaft. Volgens de gemeente wordt het wegvallen van dit beleid afdoende ondervangen door de mogelijkheid uit de Overstapregeling voor erfpachters van niet-woningen om in de laatste 10 jaar van hun tijdvak over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. De overstapregeling biedt echter geen soelaas voor de winkelier wiens tijdvak nog 20 jaar duurt en voor noodzakelijke investeringen in zijn winkel een externe financiering nodig heeft.

Een ander beleid waar ook veel woning-erfpachters gebruik van maakten is het beleid “vervroegde wijziging erfpacht”. Dit houdt in dat een erfpachter die tussen het 13e en het 4e jaar voor het einde van een tijdvak zit, een nieuw tijdvak van 50 jaar kan vragen. De canon voor die 50 jaar wordt dan door drie onafhankelijke deskundigen berekend en niet door de gemeente zelf, waardoor de canon tientallen procenten lager is dan in gevallen waarin de gemeente zelf de canon bepaalt. Ook dat beleid wordt nu afgeschaft omdat de erfpachter de keuze heeft over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht en zo de zekerheid voor langere termijn kan creëren die banken en potentiële kopers graag zien. Feit is wel dat de gemeente bij zo’n overstap een hoge canon vaststelt waar de erfpachter dan voor de eeuwigheid aan vast zit.

Ook worden voor de erfpachter gunstige canonpercentages door de gemeente eenzijdig gewijzigd. Als een erfpachter nu tussentijds wijzigingen wil aanbrengen aan de bestemming of de bebouwing moet hij over de meerwaarde 1,01% extra canon betalen. Een percentage dat gerelateerd is aan de huidige kapitaalmarkt, conform een systeem dat de gemeente al jarenlang hanteert. De gemeente heeft nu echter bepaald dat dit percentage vanaf 1 juli gefixeerd wordt op 3%. Het aanvragen van wijzigingen wordt dus vanaf 1 juli opeens drie keer zo duur!

Zoals het nieuwe beleid nu in concept voorligt worden vrijwel alle gunstige regelingen nu substantieel gewijzigd in het voordeel van de gemeente, waardoor erfpachters steeds meer gedirigeerd worden richting de eeuwigdurende erfpacht. Mocht u dus nog van plan zijn op korte termijn uw huis te verkopen, te investeren in uw winkel, of uw bedrijfsruimte te transformeren naar woningen, dan is haast geboden en zou u zich op korte termijn goed moet laten voorlichten of de mogelijkheden.

 

Indien u vragen heeft over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Jeroen Corten via corten@cortendegeer.nl of 020-2621241