Vacatures
terug

WOZ EN DE UITZONDERING VOOR DIJKWONINGEN

April 2017 
door Jacqueline Broese van Groenou

Bij dijkwoningen moet op grond van een uitspraak van de Hoge Raad het deel van het perceel dat in beheer is bij een waterschap voor de waardering op grond van de Wet WOZ buiten beschouwing blijven.

Waardebepaling volgens de Wet WOZ
De waarde van een woning wordt op grond van de Wet WOZ, onder meer ten behoeve van het heffen van onroerendezaakbelasting, in beginsel vastgesteld op de marktwaarde. De marktwaarde bestaat uit de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Bij die waardebepaling wordt uitgegaan van de ficties dat de koper de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak krijgt en de woning onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Voor de WOZ maakt het dus geen verschil of de dijkbewoner eigenaar of erfpachter van de grond is.

Wat houdt de uitzondering in?
In een aantal gevallen worden bij de waardebepaling en de belastingheffing (delen van) onroerende zaken buiten beschouwing gelaten. Een van deze uitzonderingen betreft waterverdedigingswerken zoals dijken en andere waterkeringen, ook indien woningen op de dijk particulier eigendom zijn. Waterverdedigingswerken hebben een bijzondere publiekrechtelijke functie die tot uiting komt in het beheer ervan. Het deel van het perceel dat wordt beheerd door een waterschap wordt niet in de waardering ten behoeve van de Wet WOZ betrokken. De grond onder de woning wordt wel meegenomen in de waardering.

Wat houdt beheer in?
Beheer omvat meer dan alleen toezicht houden. In een WOZ-procedure over een dijkperceel met daarop een vrijstaand woonhuis met tuin was in geschil welk deel van het perceel als waterverdedigingswerk in beheer was bij het waterschap. Het hof Den Haag oordeelde op 4 mei 2011 dat de delen van het perceel waaraan het waterschap zorg besteedde in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering onder de uitzondering vielen. Om dit vast te stellen werd de Keur van het waterschap geraadpleegd, waarin een onderscheid werd gemaakt tussen verschillende zones in het dijkgebied waarvoor verschillende vormen van beheer van toepassing waren. Het hof oordeelde dat de uitzondering van toepassing was op de delen van het perceel die deel uitmaakten van de kernzone en de beschermingszone waar het waterschap periodiek groot onderhoud verzorgde en erop toezag dat de krachtens de Keur geldende ge- en verboden werden nageleefd. Op de buitenbeschermingszone waren slechts een aantal ge- en verboden van toepassing en werden de vergunningen vrijwel altijd verleend, wat onvoldoende was voor beheer in de zin van de uitzonderingsbepaling.

Hoge Raad 4 maart 2016
In dit arrest bevestigde de Hoge Raad (HR 4 maart 2016) eerdere jurisprudentie en het oordeel van het Hof Den Haag van 14 januari 2015. Het arrest ging nader in op de beheertaak van het waterschap en op de vraag welke delen van het perceel dienden als woning. Het hof oordeelde dat de uitzondering gold voor alle om de woning liggende grond die 'dienstbaar was aan woondoeleinden'. Vervolgens moest beoordeeld worden of die grond deel uitmaakt van de dijk en welk beheerregime daarvoor gold. De bewijslast voor de omvang en aard van het beheer rust op de belastingplichtige.

Betekenis voor eigenaren van dijkwoningen
Of een perceel met daarop een woning deel uitmaakt van een dijk blijkt uit de Keur en de bijbehorende legger van het betreffende waterschap. In die stukken is ook geregeld wie verantwoordelijk is voor welke vorm van beheer, eventueel is de dijk daartoe onderverdeeld in verschillende zones met verschillende beheertaken. Indien de tuin van het perceel van een dijkbewoner (deels) in beheer is bij het waterschap dient de gemeente bij de waardering van de woning krachtens de Wet WOZ dat deel van het perceel buiten beschouwing te laten. Uit de WOZ-beschikking moet blijken dat met de uitzondering rekening is gehouden. Als dat niet het geval is, is de WOZ-waarde waarschijnlijk te hoog vastgesteld omdat een stuk van de marktwaarde van de tuin buiten beschouwing had moeten blijven. De dijkbewoner kan om die reden bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking, binnen zes weken na dagtekening.

Indien u vragen heeft over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Jacqueline Broese van Groenou via broese@cortendegeer.nl of 020-2621242.