Amsterdamse rechtbank haalt streep door oneerlijke bepalingen die in de weg staan aan financiering particuliere erfpacht
October 2017
door Eduard de Geer
De rechtbank van Amsterdam heeft bij vonnis van 11 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:7364) meerdere oneerlijke bepalingen in een erfpachtrecht buiten werking gesteld. Het erfpachtrecht was uitgegeven door een beroepsmatig optredende grondeigenaar. De buitenwerkingstelling betreft een bepaling waarbij de algemene voorwaarden en de canon periodiek kunnen worden herzien, een bepaling waarbij de canon bij bebouwings- en bestemmingswijziging kan worden herzien en een boete beding. Met deze uitspraak vergroot de rechtbank de bescherming bij erfpacht van woningen op grond van professionele erfverpachters aanzienlijk. Er wordt een krachtig halt toegeroepen aan de financieringsproblemen bij overdracht. De ingreep van de rechter brengt immers mee dat het erfpachtrecht wel voldoet aan de Bancaire Criteria voor financierbare erfpacht.
In de zaak gaat het over een appartementsrecht op een erfpachtrecht. Appartementseigenaar X werd ermee geconfronteerd dat de erfpachtvoorwaarden niet voldeden aan de Bancaire Criteria. Dit zijn criteria die zien op de inhoud van het erfpachtrecht en die middels een opinie door een notaris dienen te worden gecontroleerd. Geeft die notaris een rode (of oranje) opinie, zoals in het onderhavige geval, dan zullen de meeste hypotheekbanken de aankoop van het erfpachtrecht niet willen financieren. Bij een groene opinie is dat wel het geval. Doordat de opinie voor X rood was, lukte het haar niet het appartementsrecht te verkopen. X benaderde de erfverpachter, een Amsterdamse vastgoedexploitant, maar die vroeg een te hoge prijs voor aanpassing van de voorwaarden. De andere appartementsgerechtigden hadden geen plannen om te verkopen en wilden dus ook niet meewerken aan verhoging van de canon. Daarmee stond X voor het blok. Op advies van haar advocaat vernietigde X de bedingen in het erfpachtrecht die niet voldeden aan de Bancaire Criteria. Daarnaast vernietigde X een boetebeding, dat los daarvan oneerlijk was. Vervolgens verzocht zij de rechtbank deze vernietiging te bevestigen, zodat het in het kadaster kon worden ingeschreven, er een groene opinie kon worden verkregen en het appartementsrecht weer overdraagbaar zou zijn.
Het verzoek aan de rechtbank betrof (afgezien van het boetebeding) twee bepalingen in de erfpachtvoorwaarden. De eerste bepaling zag op de mogelijkheid voor de erfverpachter om na ommekomst van een periode van 50 jaar zowel de canon als de algemene voorwaarden te wijzigen. De tweede bepaling verplicht de erfpachter bij wijziging van de bestemming of bebouwing toestemming te vragen aan erfverpachter.
De rechtbank kwam tot het oordeel dat deze twee bepalingen het uit de overeenkomst voortvloeiende evenwicht onaanvaardbaar verstoorde. De bepalingen konden daarom op grond van artikel 6:233 a BW, uitgelegd conform de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen, worden vernietigd. Daarbij acht de rechtbank van belang dat het uitgangspunt bij erfpacht de overdraagbaarheid daarvan is en dat, doordat de erfpachtvoorwaarden niet voldeden aan de Bancaire Criteria, deze overdraagbaarheid onaanvaardbaar werd belemmerd. Daarnaast constateert de rechtbank dat de canonherzieningsbepaling een prijswijzigingsbeding was dat voorkwam op de zogenaamde blauwe lijst (de indicatieve lijst van oneerlijke bedingen bij de Europese Richtlijn) omdat er geen mogelijkheid was het erfpachtrecht op te zeggen en omdat de prijs, nu het ging om een woning, geen verband hield met financiële marktkoersen. Het beding waarmee de algemene voorwaarden eenzijdig konden worden gewijzigd achtte de rechtbank ook oneerlijk op grond van de blauwe lijst. Het boetebeding volgde hetzelfde lot.
Omdat er echter sprake was van een appartementsrecht op een erfpachtrecht, en de eis niet was ingesteld namens alle appartementseigenaren gezamenlijk maar slechts namens X, oordeelde de rechtbank dat vernietiging van de bepalingen niet mogelijk was. Dat zou immers ook de andere appartementseigenaren treffen, terwijl zij geen partij waren in de procedure en het ook niet vast stond dat zij die vernietiging wensten (hetgeen overigens wel te verwachten is). Daarom koos de rechtbank voor de zeer elegante oplossing om het mindere te oordelen en de bepalingen ten aanzien van X en diens rechtsopvolgers (de potentiële kopers) buiten werking te stellen.
Dit vonnis is een zeer belangrijke stap naar een betere bescherming van erfpachters die een woning hebben op grond van professionele erfverpachters die geen overheid zijn. Het gaat verder dan eerder uitspraken en brengt in beeld dat financierbaarheid van erfpacht op grond van de Bancaire Criteria en de voorspelbaarheid van de canonlast vereisten zijn. Voldoet een contract daar niet aan, dan kan het worden aangetast.
De uitspraak is ook opmerkelijk omdat gerechtshof Den Haag ten aanzien van de door de gemeente Amsterdam gehanteerde algemene erfpachtvoorwaarden, voorwaarden die niet heel veel afwijken van de in het vonnis door de rechtbank buiten werking gestelde bepalingen, juist anders had geoordeeld. In het licht van de publieke taak van de gemeente, de democratische controle en de bescherming die voor de erfpachter voortvloeit uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, had het hof deze bepalingen niet oneerlijk geacht. Dit oordeel is opgenomen in een arrest van 19 september 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:2894). Een onderdeel van het oordeel in dit arrest komt erop neer dat het niet oneerlijk is dat de gemeente aan het einde van het tijdvak ook de elementaire onderdelen van het erfpachtrecht (de zogenaamde kernbedingen, zoals object, duur en prijs) mag wijzigen. Gezien dit zeer verstrekkende oordeel is het goed voorstelbaar dat de betrokken partij, de belangenstichting SEBA, daartegen cassatie in zal stellen. Dit oordeel brengt immers mee dat de inhoud van het erfpachtrecht bij aanvang van het nieuwe tijdvak volkomen onvoorspelbaar wordt. Dat staat op gespannen voet met de uit de wet voortvloeiende regel dat een overeenkomst zo opgesteld dient te worden dat de wederzijdse rechten en verplichtingen die daaruit voortvloeien bepaalbaar zijn.
Als beiden uitspraken naast elkaar worden gelegd, dan komt het neer op het gezegde: “Quod licet Iovi non licet bovi” (wat Jupiter mag, mag een koe nog niet). De rechtbank vatten dat samen door vast te stellen dat financieringsproblemen bij overdracht van publieke erfpacht niet spelen. Het is nu de vraag wat er gebeurd als de banken ook onvoorspelbare overheidserfpacht niet meer willen financieren. To be continued …
