ARREST HOGE RAAD HUURPRIJSVERMINDERING VANWEGE CORONA

December 2021
door Maaike Cohen

Het langverwachte arrest Arrest Hoge Raad 24 december 2021 over het recht op huurprijsvermindering in verband met Corona is gewezen.

Kort samengevat komt het arrest erop neer dat huurders van winkel- en horecabedrijfsruimte recht hebben op huurprijsvermindering vanwege Corona. Die korting bedraagt maximaal 50% van de oorspronkelijke huurverplichting. Verkregen overheidssteun (TVL) strekt in mindering op de door verhuurder te verlenen huurkorting.

Overheidsmaatregelen ter bestrijding van Corona onvoorziene omstandigheid

In dit Arrest wordt een antwoord gegeven op de prejudiciële vragen van de rechtbank Limburg, van eerder dit jaar.

De Hoge Raad stelt vast dat overheidsmaatregelen in het kader van de Coronapandemie die huurders van 290-bedrijfsruimte beperken in hun exploitatie, dienen te worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6: 258 BW.

Deze onvoorziene omstandigheid maakt dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder van een 290-bedrijfsruimte in ernstige mate is verstoord, zo oordeelt de Hoge Raad.

Gelet op deze verstoring kan de verhuurder geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst tijdelijk aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

Huurprijsvermindering gerechtvaardigd

De Hoge Raad gaat er vanuit dat de pijn gelijk (ieder 50% van het nadeel) onder verhuurder en huurder moet worden verdeeld, voor zover er geen overheidssteun is verleend.

Vastelastenmethode

De Hoge Raad geeft handvatten om de huurkorting te berekenen en knoopt daarbij aan bij de zogeheten ‘vastelastenmethode’. Net als het Hof Amsterdam in zijn Arrest van 14 september 2021 en net als procureur-generaal M.H. Wissink in zijn uitgebreide Conclusie van 30 september 2021. Deze methode houdt grofweg in dat verkregen overheidssteun niet als omzet geldt, maar in mindering moet worden gebracht op de vaste lasten, waarna het recht op huurprijsvermindering kan worden vastgesteld.

Volgens de vastelastenmethode dient eerst te worden vastgesteld in hoeverre een huurder recht heeft op overheidssteun (waarmee bedoeld wordt de Tegemoetkoming Vaste Lasten ofwel ’TVL’). Van die overheidssteun wordt berekend welk gedeelte bestemd is om de huurder tegemoet te komen in de huurlasten. Op de oorspronkelijke huurverplichting wordt dat gedeelte van de TVL in mindering gebracht.

Over de huurverplichting die overblijft wordt het recht op huurkorting als volgt vastgesteld. De omzet van de periode voor Corona (2019) wordt vergeleken met diezelfde periode tijdens Corona. Van het percentage omzetdaling dat daaruit voortkomt, wordt 50% als huurkorting aangemerkt. De Hoge Raad raadt aan het recht op huurkorting per huurbetaalperiode vast te stellen. Dus per maand of per kwartaal als dat in de huurovereenkomst is afgesproken. 

Kort gezegd luidt de formule als volgt.

(Overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Rekenvoorbeeld

De Hoge Raad geeft het volgende rekenvoorbeeld.

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

• Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
• Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
• Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
• Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Dit resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Overige punten

Geen gebrek

De Hoge Raad stelt vast dat algemene overheidsmaatregelen tot sluiting van horeca en andere bedrijfsruimte in het belang van de volksgezondheid in deze uitzonderlijke omstandigheden, niet zijn aan te merken als een gebrek aan het gehuurde zelf. Hierin wijkt het oordeel van de Hoge Raad af van de Conclusie van mr. Wissink.

290-bedrijfsruimte

Het arrest heeft betrekking op 290-bedrijfsruimte (ook wel ‘horecabedrijfsruimte’, ‘winkelruimte’ en ‘middenstandsbedrijfsruimte), waarbij de huurder voor zijn omzet afhankelijk is van publiek. Verondersteld kan worden dat deze formule ook kan worden gebruikt bij overige bedrijfsruimtes (230a-bedrijfsruimte) zoals een sportschool, klimhal, bioscoop of een andere bedrijfsruimte die voor de omzet van publiek afhankelijk is.

Niet beperkt tot periode van sluiting

Het recht op huurkorting beperkt zich volgens de Hoge Raad niet alleen tot de periodes van volledige lockdown van horeca en winkels, maar omvat ook de periode daaromheen waarbinnen ondernemers als gevolg van de pandemie zijn beperkt in hun exploitatiemogelijkheden.

Financiële positie van partijen

De Hoge Raad laat een opening om af te wijken van de bovengenoemde gelijke verdeling van het nadeel. Dit kan bijvoorbeeld wanneer de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van de partijen daar aanleiding toe geven. In een concreet geval zou het dus kunnen zijn dat een financieel sterke huurder minder of geen recht heeft op korting van 50% van het nadeel zoals hierboven berekend.