Boetebeding in algemene huurvoorwaarden woonruimte vrijwel onbruikbaar
December 2016
De Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, volgens het model vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30 juli 2003, werden en worden in talloze huurovereenkomsten gebruikt. Als het model wordt gebruik in een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een consument-huurder valt het contract onder de reikwijdte van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (de Richtlijn). Sinds 2013 is het staande jurisprudentie dat rechters bepalingen uit deze algemene voorwaarden ambtshalve toetsen en vernietigen indien zij die oneerlijk vinden in de zin van de Richtlijn. Dit treft met name de bepalingen uit artikel 20 van het ROZ-model. Hierin zijn bijkomende kosten geregeld zoals boetes op het niet nakomen van verplichtingen door de huurder en vertragingsrente over te laat betaalde huur.
De boetes die worden opgelegd op grond van art. 20.6 ROZ-model ("Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt …") worden buitenproportioneel geacht omdat zij niet in verhouding staand tot de huurprijs, in beginsel oneindig kunnen oplopen en van toepassing zijn op alle verplichtingen van de huurder. Oneerlijke boetebedingen moeten ambtshalve worden vernietigd, matigen is niet aan de orde omdat dat afbreuk zou doen aan de consumentenbescherming. Dit werd nog eens bevestigd door de rechtbank Noord-Holland op 24 augustus 2016 in een zaak waarin een huurder gedurende een maand niet meewerkte aan bezichtigingen van de woonruimte. De opgelegde boete werd vernietigd.
Dit geldt voor het boetebeding uit de algemene huurvoorwaarden naar het ROZ-model. In beginsel geldt het niet voor boetes die in de huurovereenkomst zelf zijn opgenomen omdat ervan uit gegaan mag worden dat partijen over die bepalingen hebben onderhandeld en het dus geen algemene voorwaarden zijn. Maar als een professionele verhuurder voor de verhuur van woonruimte gewoonlijk een model-huurovereenkomst van ROZ gebruikt met daarin een boetebeding, en niet blijkt dat partijen over dat beding afzonderlijk hebben onderhandeld, kan het beding toch onder de Richtlijn vallen. Zo oordeelde het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 6 september 2016 in een zaak waarin een boete van € 40.000,- op overtreding van het verbod op hennepteelt in woonruimte werd getoetst aan de Richtlijn. In dit geval was de boete niet onredelijk bezwarend en daarmee wel vatbaar voor matiging, gelet op de omstandigheden van het geval.
De op grond van 20.2 ROZ-model ("Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom.") gevorderde rentes blijken na toetsing aan de Richtlijn buitenproportioneel in verhouding tot de gebruikelijke wettelijke rente en marktrente en dienen daarom buiten toepassing te blijven. Zo oordeelde bijvoorbeeld het gerechtshof Amsterdam op 29 juli 2014 dat het rentebeding leidde tot een onevenredig hoge schadevergoeding voor het niet tijdig betalen van de huur door de huurder omdat een vertragingsrente van 1% per maand neerkomt op een vaste en aanmerkelijk hogere rente dan de hier te lande geldende wettelijke rente en marktrente. Omdat de verhuurder in dit geval niet kon aantonen dat het bedrag redelijk was bleef het rentebeding buiten toepassing. In een andere zaak over het rentebeding van art. 20.2 oordeelde het gerechtshof Amsterdam op 16 december 2014 dat toepassing hiervan leidde tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de partijen bij de huurovereenkomst en daarom vernietigd moest worden.
Indien u vragen heeft over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Jacqueline Broese van Groenou via broese@cortendegeer.nl of 020-2621242.
