Erfpachters met algemene bepalingen 1994 opgelet! Gunstige afkoop verlengd tijdvak wordt per 1 januari afgeschaft
October 2017
door Jeroen Corten
Amsterdamse erfpachters die erfpachtrechten hebben waarop de Algemene Bepalingen 1994 (AB1994) van toepassing zijn, zouden direct in actie moeten komen om te beoordelen of zij nog in aanmerking komen voor de zogeheten “afkoop verlengde tijdvak”. Zo ja dan zou het verstandig kunnen zijn daar nog voor 1 januari 2018 aanspraak op te maken. Doet men dit niet dan kan men grote financiële voordelen laten liggen.
De AB 1994 bepalen in art. 11 dat de erfpachter met de gemeente kan afspreken dat binnen zijn voortdurende erfpachtrecht, dat verdeeld is in tijdvakken, het eerste of lopende tijdvak een maal wordt verlengd met vijftig jaar voor een eenmalige afkoopsom. Ook staat in dit artikel dat de wijze waarop de gemeente die afkoopsom berekent in een door B&W vast te stellen instructie is vastgelegd. Al meer dan twintig jaar wordt de afkoopsom bij een verlengde afkoop gebaseerd op de historische grondwaarde op het moment van uitgifte in erfpacht. Dit is een zeer gunstige wijze van berekening voor de erfpachter.
De gemeente wil echter graag af van dit voordeel voor de erfpachter. Daarvoor heeft de gemeente Amsterdam reeds in 2000 de AB1994, die toen pas zes jaar oud waren, al weer vervangen door de AB2000, waar deze verlengde afkoopmogelijkheid niet meer in zat. Vervolgens heeft de gemeente het bestaan van deze gunstige afkoopmogelijkheid tegenover erfpachters verzwegen, hetgeen in 2012 heeft geleid tot een relletje binnen de gemeente. De gemeente heeft toen alsnog duizenden erfpachters moeten wijzen op de mogelijkheid van verlengde afkoop en hen alsnog in de gelegenheid moeten stellen hier gebruik van te maken.
Er zijn nog altijd duizenden erfpachtrechten in Amsterdam waarop de AB1994 van toepassing zijn. De gemeente heeft nu een nieuwe manier gevonden om onder de gunstige verlengde afkoop uit te komen, door de achterliggende wijze van berekenen te veranderen. Waar erfpachters bij een verlengde afkoop altijd het tijdvak mochten afkopen op grond van de historische grondwaarde, dus de waarde van de grond toen het recht voor het eerst werd uitgegeven, zal de afkoopsom per 1 januari 2018 berekend worden op grond van de actuele grondwaarde. Het is evident dat de waarde van de grond in bijvoorbeeld 1930 een stuk lager was dan de waarde in 2018 zal zijn en dus dat een verlengde afkoop nog dit jaar veel lager zal zijn, dan wanneer men de verlengde afkoop na 1 januari 2018 aanvraagt.
Ook bij de vraag of een overstap naar eeuwigdurende erfpacht wenselijk is, kan de vraag spelen of verlengd afgekocht kan worden. Als men nog voor 1 januari 2018 verlengd afkoopt, kan dit bij een overstap na 1 januari 2018 enorm grote besparingen opleveren. Er zijn gevallen bekend waarbij dit voor een woonhuis meer dan € 100.000,- verschilt.
De verlengde afkoop kan overigens maar één keer gebruikt worden. Als deze al een keer is gebruikt dan gelden deze mogelijke voordelen niet meer.
Het advies is dan ook om als u erfpachtrechten heeft waarop de AB1994 van toepassing zijn, in ieder geval voor 1 januari 2018 een verlengde afkoop aan te vragen of advies in te winnen. Als het aanbod van de gemeente u niet bevalt of een afkoop is voor u financieel niet haalbaar, dan kunt u de aanbieding altijd nog naast zich neerleggen. Na 1 januari 2018 krijgt u een dergelijk gunstig aanbod echter nooit meer.
Indien u vragen heeft over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Jeroen Corten via [javascript protected email address] of 020-2621241
