Grenzen aan de indexering van de huurprijs
Op grond van de indexatieclausule in huurovereenkomsten voeren sommige verhuurders extreme huurverhogingen door.
Inflatie
De inflatie heeft eind 2022 een recordhoogte bereikt van 14,5%. Inmiddels loopt de inflatie weer wat terug, maar nog steeds zijn de percentages hoger dan veel huurders bij aanvang van de huurovereenkomst hadden verwacht.
Veel huurders vragen zich af of er grenzen zijn aan de indexering van de huurprijs. Omgekeerd vragen ook verhuurders zich af of zij de indexeringsclausule onverkort mogen toepassen en een huurverhoging kunnen afdwingen.
Onlangs heeft de rechtbank Gouda (ECLI:NL: :RBDHA:2023:8786) geoordeeld dat verhuurder de huurder niet kan houden aan onverkorte toepassing van de indexeringsclausule.
In dit blog bespreek ik deze uitspraak. Voordat ik deze uitspraak bespreek, zal ik eerst de berekeningsmethodiek uitleggen.
Berekeningsmethode huurindexatie
Bij het opstellen van huurovereenkomsten wordt veelal gebruik gemaakt van de zogenaamde ROZ-modellen. Dit zijn standaard modellen, met daarbij behorend algemene bepalingen. In deze algemene bepalingen staat opgenomen dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). Het consumentenprijsindexcijfer is een samengesteld en gewogen indexcijfer dat het prijsverloop weergeeft van een pakket goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door alle huishoudens in Nederlands. Uitgangspunt bij de berekening van de CPI zijn de uitgaven die huishoudens doen. De uitgaven van huishoudens kunnen in de loop van de tijd veranderen, bijvoorbeeld doordat er nieuwe producten op de markt komen of omdat de samenstelling van de bevolking anders wordt.[1]
Het indexcijfer is bepalend voor de huurverhoging. Volgens de algemene bepalingen wordt de gewijzigde huurprijs berekend op basis van de volgende formule:
“de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.”
Hoe hoger de inflatie, des te hoger is dus de huurverhoging. De inflatie is momenteel ongekend hoog. Dat komt vooral door de sterk gestegen energieprijzen. Huurders ervaren onredelijkheid, omdat de CPI op energieprijzen is gebaseerd en huurders los daarvan via de servicekosten of zelf ingekochte energie ook hoge energieprijzen betalen.
De huidige methode om energieprijzen voor consumenten te meten, leidt volgens het CBS bij sterk stijgende prijzen tot een overschatting van de inflatie en bij sterk dalende prijzen tot een onderschatting van de inflatie. Het CBS onderzoekt daarom sinds begin 2022 andere methoden om de prijsontwikkeling van energie voor consumenten beter in kaart te brengen.[2] Het CBS erkent daarmee dat de huidige rekenmethode niet geschikt is.
Aangezien het CBS ook onderkent dat de rekenmethode niet geschikt is, is het de vraag of onverkorte toepassing van de formule om de huurprijsverhoging te bepalen nog wel te handhaven is. Op basis van de nieuwe methode van het CBS zou de indexering uitkomen op een huurprijsverhoging tussen de 7,6% - 8,1% en dus niet 14,5%!
Uitspraak kort geding
In de zaak die speelde bij de rechtbank Den Haag, locatie Gouda, wilde de verhuurder met ingang van 1 januari 2023 een huurprijsverhoging doorvoeren van 14,5%. De huurder vond dat buitensporig en voerde aan dat geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mocht worden verwacht. Volgens de huurder hadden zich na het sluiten van de huurovereenkomst onvoorziene omstandigheden voorgedaan, waaronder de oorlog in Oekraïne, waardoor de energieprijsstijgingen zijn veroorzaakt. De huurder deed daarbij ook een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Volgens de huurder is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de indexeringsformule onverkort toe te passen. Immers, het CBS heeft zelf te kennen gegeven dat de berekeningsmethodiek, die ten grondslag ligt aan de overeengekomen indexeringsformule, onjuist is.
De rechtbank volgt de huurder in haar betoog dat onverkorte toepassing van de indexeringsclausule niet redelijk is.
Volgens de rechtbank is er geen sprake van een onvoorziene omstandigheid die moet leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule. Volgens de rechtbank hebben partijen juist met die clausule een voorziening getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt.
Toch wordt de huurder uiteindelijk in het gelijk gesteld, omdat volgens de rechtbank is gebleken dat de berekeningsmethode van het CBS, vanaf het moment dat de energieprijzen explosief zijn gestegen, niet meer adequaat is. Om die reden moeten partijen overleg voeren over een nieuwe huurprijs, waarbij de algemene bepalingen (in het bijzonder artikel 17.4) als kader kunnen dienen. In dit artikel staat dat partijen, voor het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zullen hanteren. Partijen hebben daarbij de mogelijkheid om, voor zover partijen het daarover niet eens worden, daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS.
Conclusie
Een eerste uitspraak ligt er, maar deze uitspraak is van de voorzieningenrechter in kort geding. In kort geding wordt er enkel een voorlopig oordeel gegeven. Het is dus nog even afwachten of de uitkomst in een bodemprocedure ook in het voordeel van de huurder zal zijn. Inmiddels zijn er bij verschillende rechtbanken al bodemprocedures gestart. Over de uitkomsten hiervan, informeren wij u graag nader, zodra deze zijn gepubliceerd.
Afspraken maken in goed overleg verdient de aanbeveling. Wij helpen u graag om met huurder of verhuurder tot een oplossing te komen.
[1] Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/onze-diensten/methoden/begrippen/consumentenprijsindex--cpi--
[2] Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2022/44/naar-een-nieuwe-methode-om-energieprijzen-te-berekenen
