HUURVERMINDERING ALS GEVOLG VAN CORONA? DE STAND VAN DE RECHTSPRAAK

November 2020
door Maaike Cohen

ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN

Inmiddels zijn er tientallen gerechtelijke uitspraken gewezen over de vraag of huurders van bedrijfsruimte aanspraak maken op huurvermindering als gevolg van de Coronacrisis. In behoorlijk wat uitspraken is vastgesteld dat de Coronapandemie en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen, kunnen worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden waar verhuurder en huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening mee hebben gehouden.

Voor sommige huurders pakt de situatie zo slecht uit dat het onaanvaardbaar zou zijn de huurovereenkomst ongewijzigd in stand te laten. In die gevallen vinden rechters dat de ‘pijn’ tussen huurders en verhuurders moeten worden verdeeld. Huurders hebben in die gevallen tijdelijk recht op huurkorting. Ook met terugwerkende kracht. 

UITSPRAKEN

Hieronder staat een aantal uitspraken weergegeven waarin een huurkorting werd toegekend met daarbij de branche vermeld:

Rb. Assen 27 mei 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) (café-bedrijf),

Rb. Amsterdam 17 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3494 (hotel),

Rb. Amsterdam 11 juni 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 )(restaurant),

Rb. Amsterdam 29 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3730 )(kledingwinkel).

Deze uitspraken zijn alle in spoedprocedures (kort geding) gewezen. In een bodemprocedure en in hoger beroep kan de aanspraak op huurvermindering nog veranderen.

IN WELKE BRANCHES IS ER AANSPRAAK OP HUURKORTING?

Dit zijn in ieder geval de ondernemers die vanwege de Coronacrisis de bedrijfsruimte niet of niet volledig hebben kunnen gebruiken. Dit zijn bijvoorbeeld:

• restaurants en cafés die tijdens de eerste lockdown van 15 maart tot 1 juni 2020 en vanaf 14 oktober 2020 gesloten zijn geweest;
• winkels die sterk afhankelijk te zijn van de nationale en internationale bezoekerseconomie en als gevolg van de pandemie tijdelijk veel minder klanten hebben;
• hotels die als gevolg van de crisis nauwelijks of geen gasten hebben;
• sportscholen die dicht zijn geweest van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 en daarna vanwege de 1,5 meter-maatregelen minder bezoekers hebben kunnen toelaten.

VOORWAARDEN VOOR HUURVERMINDERING

Een voorwaarde om als een ondernemer/ huurder in aanmerking te komen voor huurkorting is dat de huurder de omzetderving als gevolg van Corona met cijfers kan aantonen. Bijvoorbeeld door de maanden in 2019 te vergelijken met dezelfde maanden in 2020.

Bij de beoordeling of er recht is op huurkorting zal een rol spelen in hoeverre met overheidssteun de vaste lasten gedekt zijn.   

Wanneer bijvoorbeeld een eethuis de omzetderving heeft kunnen beperken door afhaal en thuisbezorging, dan zal minder snel sprake zijn van een recht op huurvermindering.

Voorwaarde is ook dat de huurder pogingen heeft ondernomen om met de verhuurder in overleg te gaan om in gezamenlijk overleg tot een huurvermindering te komen.

HOEVEEL KORTING?

Uit verschillende uitspraken is gebleken dat een huurprijsvermindering van 50% gerechtvaardigd is gedurende het tweede kwartaal, tijdens de eerste lockdown, wanneer er in die periode substantieel minder omzet is gedraaid. Ook met betrekking tot de periode daarna toen het economisch verkeer  tijdelijk opleefde, zijn (lagere) kortingen toegekend. De verwachting is dat vergelijkbare kortingen als tijdens de eerste lockdown toegekend zullen worden gedurende de tweede golf.

WAT TE DOEN ALS DE VERHUURDER WEIGERT MEE TE WERKEN AAN HUURVERMINDERING?

Wanneer verhuurder weigert een (redelijke) korting te geven dan is het aan te raden de verhuurder in een brief  onderbouwd met cijfers aan te tonen dat de onderneming ernstig geraakt wordt door de crisis en te verzoeken om huurprijsvermindering. 

Wanneer de verhuurder alsnog weigert, dan verdient het aanbeveling vervolgens in een bodemprocedure aan de rechter voor te leggen welk percentage huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.