Kantoren moeten vanaf 2023 energiezuinig zijn; wat betekent dat voor u als verhuurder?

February 2018

Eigenaren van kantoorpanden moeten op 1 januari 2023 minimaal over een energielabel C beschikken. Wat houdt dat in, hoe komt u eraan en kunt u de kosten doorberekenen in de servicekosten of de huur?

Per 1 januari 2023 geldt een minimumniveau van energiezuinigheid voor kantoorgebouwen. Elk gebouw waarin de kantoorfunctie de hoofdfunctie is en dat minimaal 100 m2 gebruiksoppervlak beslaat moet dan een energielabel hebben met een Energie-Index van 1,3 of lager (label C, bij een Energie-Index lager dan 1,3 heet het label B of A). Zonder minimaal een label C mag het kantoor  niet gebruikt worden. De verplichting geldt niet voor gebouwen waarin de kantoorfunctie een nevenfunctie is en minder dan 50% van het gebruiksoppervlak beslaat, zoals bijvoorbeeld een kantoor bij winkels, ziekenhuizen of scholen. De verplichting volgt uit het Energieakkoord en zal waarschijnlijk nog dit jaar worden vastgelegd in het Bouwbesluit.

Een substantieel deel van de kantoren in Nederland voldoet nog niet aan deze norm, een andere deel beschikt op grond van bestaande regels over energiebesparing al over een energielabel A, B of C. Eigenaren van kantoorgebouwen met een energielabel D, E, F of G of van kantoorgebouwen zonder energielabel doen er verstandig aan tijdig advies in te winnen over de te nemen maatregelen. In veel gevallen zijn installatietechnische aanpassingen, zoals het vervangen van lampen door LED-verlichting, voldoende om aan de vereisten voor label C te voldoen. Meer informatie is te vinden op de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, www.rvo.nl (onderwerp duurzaam ondernemen, gebouwen).

Gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

Zonder label C vertoont een kantoorgebouw op 1 januari 2023 een gebrek. In beginsel is de verhuurder verantwoordelijk voor het herstel van dat gebrek door het nemen van maatregelen waardoor een label C wordt verkregen. Wanneer tijdens de looptijd van een huurovereenkomst aan de verplichting moet worden voldaan, is het van belang dat de huurder daar medewerking aan verleent. Bij huurovereenkomsten aangegaan met toepassing van het ROZ-model voor de verhuur van kantoorruimte uit 2003 of 2015 vormen deze algemene voorwaarden de grondslag voor de medewerking van de huurder. In andere gevallen kunnen de wettelijke bepalingen over dringende werkzaamheden of renovatie van art. 7:220 BW de grondslag vormen.

Nieuwe huurovereenkomsten

Het verdient aanbeveling de maatregelen om aan label C te voldoen te nemen voorafgaand aan het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Dan is geen overleg met de huurder nodig en kunnen de investeringen worden doorberekend in de huurprijs. Mocht het ingaan van de huur niet kunnen wachten, dan is het raadzaam alle afspraken over de werkzaamheden die nodig zijn voor het label C gedetailleerd in de huurovereenkomst vast te leggen, zeker als geen gebruik wordt gemaakt van het ROZ-model.

De kosten

Het voldoen aan de label C verplichting vereist een investering van de eigenaar-verhuurder van het kantoorgebouw. Anderzijds heeft veelal de huurder het profijt van de maatregelen via lagere energielasten. Het is dus redelijk (een deel van) de kosten door te belasten, maar of dat mogelijk is hangt onder meer af van de bestaande huurovereenkomst en van het soort maatregelen dat nodig is. Het vervangen van lampen door LED lampen kan bijvoorbeeld onder servicekosten vallen, terwijl dat voor andere kosten anders kan zijn. Een redelijke verhoging van de huurprijs kan onderdeel uitmaken van een renovatieplan.