Hoge boetes bij illegale huisvesting in haarlem

November 2018
door Martijn van der Hulst

Vanaf 1 januari 2019 hoge boetes bij illegale kamerverhuur, bouwkundige splitsing en Airbnb in Haarlem door aanpassing Huisvestingsverordening en aanwijzing gebieden waarvoor geen vergunning wordt verleend

Het college van Haarlem heeft de concept-aanpassing huisvestingsverordening Haarlem in de periode van 2 november tot 14 december 2018 vrijgegeven voor inspraak. Deze concept-aanpassing houdt onder andere in dat vanaf 1 januari 2019 hoge boetes opgelegd kunnen worden bij illegale kamerverhuur, bouwkundige splitsing en Airbnb. Naast een vergunningplicht, heeft de gemeente ook gebieden aangewezen waar géén vergunning verleend wordt voor omzetten naar onzelfstandige woningen en woningvormen (bouwkundig splitsen).

In deze blog beschrijf ik of de gemeente zomaar kan bepalen wat u met uw eigendom mag doen, zomaar hoge boetes kan opleggen en wat u kunt doen om deze boetes te voorkomen.

Kan de gemeente zomaar bepalen wat u met uw eigendom doet?

Deze vraag wordt veelvuldig gesteld op het moment dat een gemeente handhaaft in het kader van de Huisvestingsverordening. Op 20 april 2011 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in haar uitspraak (ECLI:NL:RVS:2011:BQ1887) hier een duidelijk antwoord op gegeven. Artikel 1 van het Eerste protocol bij het EVRM, waarin het recht op eigendom is vastgelegd, laat volgens de Afdeling onverlet de toepassing van wetten die noodzakelijk kunnen worden geacht om het gebruik van de eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang. De Huisvestingswet en de Verordening hebben het algemeen belang van de samenstelling en het behoud van de woningvoorraad en van de leefbaarheid ten doel. Op basis hiervan heeft de gemeente dus de mogelijkheid om uw recht op eigendom te beperken.

Kan de gemeente zomaar boetes opleggen?

In artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 is opgenomen dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete opgelegd kan worden. In een uitspraak van 13 juni 2018 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ( ECLI:NL:RVS:2018:1950) is dit artikel toegepast om duidelijk te maken dat niet zomaar een boete opgelegd kan worden. Het is namelijk vereist dat concrete boetebedragen dienen te worden opgenomen in een gemeentelijke huisvestingsverordening en niet in beleidsregels. In dit geval heeft Haarlem in de Huisvestingsverordening opgenomen dat een boete opgelegd kan worden, dus dat voldoet aan artikel 35 van de Huisvestingswet 2014.
 
Verder is het belangrijk om te weten dat uit vaste jurisprudentie blijkt dat bestuurlijke boetes vallen onder de bescherming van een eerlijk proces zoals opgenomen in artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.

Mogen de boetes zo hoog zijn?

Op basis van artikel 27 van de concept-aanpassing van de Huisvestingsverordening Haarlem zijn de nieuwe boetes als volgt:

• niet bedrijfsmatige exploitatie van kamerverhuur: € 7.500 en € 20.500 bij herhaling;
• bedrijfsmatige kamerverhuur: € 12.500 en € 20.500 bij herhaling;
• vakantieverhuur bewoonde woning: € 2.500 of € 5.000 bij meer dan 30 dagen, € 15.000 bij tweede overtreding en € 20.500 bij derde overtreding;
• vakantieverhuur niet-bewoonde woning: € 10.000, € 15.000 bij tweede overtreding en € 20.500 bij derde overtreding.

In artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 is opgenomen hoe hoog de boetes mogen zijn. De boetebedragen van de concept-aanpassing Huisvestingsverordening van Haarlem voldoen hier aan. Het is dus mogelijk om dergelijk hoge boetes vast te leggen in de Huisvestingsverordening.
Belangrijk om te weten is dat in de jurisprudentie wel voorbeelden zijn te vinden waarbij de boete gematigd werd. Voorbeelden van redenen om te matigen zijn:

• bijzondere omstandigheden (artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht), zoals:
  - relatief beperkte rol (ABRvS 22 november 2017, ECLI:NL:RVS:2017:3205);
  - geringe daadkracht, mits goed onderbouwd (ABRvS 29 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2845);
• zelf melden (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:953);
• overschrijding redelijke termijn (ABRvS 12 april 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:3215).

Wat kunt u doen om boetes te voorkomen?

Om deze boetes te voorkomen, kunt u na 1 januari 2019 natuurlijk een vergunning aanvragen als het gaat om een woonruimte binnen het gebied waarvoor een vergunningsplicht geldt. De aanvraag moet voldoen aan de indieningsvereisten en de woonruimte moet voldoen aan de voorwaarden. Maar in deze aanpassing zijn naast een gebied waarvoor een vergunningsplicht geldt, ook gebieden aangewezen waar géén vergunning verleend wordt voor omzetten naar onzelfstandige woningen en woningvormen (bouwkundig splitsen). Gebieden waar geen vergunning wordt verleend voor omzetten naar onzelfstandige woningen en woningvormen zijn opgenomen als ‘Gebied 2’ in bijlage 1. Het is dus belangrijk om te checken of uw locatie in dat gebied is gelegen.

Het overgangsrecht bepaalt dat de nieuwe regels niet van toepassing zijn voor situaties die zijn ontstaan vóór 1 januari 2019. Dit neemt niet weg, dat het moet gaan over situaties die legaal zijn. Voor situaties in de gebieden waar geen vergunning verleend wordt op basis van de nieuwe aanwijzing, is het dus verstandig om vóór 1 januari 2019 te beoordelen of die situatie valt onder het overgangsrecht en hoe dat te bewijzen is.

Belangrijk om te weten is dat bestemmingsplannen niet altijd kamerverhuur of splitsing toestaan. Zoals ook blijkt uit het collegebesluit waarmee de concept-aanpassing van de Huisvestingsverordening voor inspraak is vrijgegeven, kan de gemeente in de huidige situatie al handhaven als sprake is van strijd met het bestemmingsplan, het Bouwbesluit of de Woningwet. Dit blijft in de nieuwe situatie ook het geval. Dus naast een vergunning in het kader van de Huisvestingsverordening, kan een omgevingsvergunning nodig zijn. Hierbij kan dus nog een afweging plaatsvinden met betrekking tot brandveiligheid, parkeren en de woningvoorraad per klasse. Ook wordt de aanvraag beoordeeld op basis van bouwtechnische aspecten. Voordat u met de gemeente contact opneemt, is het dus verstandig om eerst goed te beoordelen aan welke eisen voldaan moet worden en of het zonder meer mogelijk is om een vergunning te krijgen.

Desgewenst kunnen wij een quickscan uitvoeren om uw risico’s te beoordelen. Heeft u vragen, neem gerust contact met ons op.