Open brief aan leden van de gemeenteraad van Amsterdam inzake eeuwigdurende erfpacht
January 2017
door Peter Jager en Eduard de Geer
De gemeente Amsterdam rekent zich rijk bij invoering van eeuwigdurende erfpacht
De gemeente heeft 6 januari het nieuwe eeuwigdurende erfpachtsysteem bekend gemaakt. De reden hiervoor, zoals fractievoorzitter Paternotte van D66 het tijdens de verkiezingscampagne zei, is om een einde te maken aan het “schaamteloze afromen” van de grondwaarde. Goed nieuws voor de erfpachters, zou je zeggen. Zij worden al lang geplaagd door onzekerheid over de hoge erfpachtlasten. Waarom zijn er dan toch zoveel bezwaren? De gemeente doet toch juist wat de erfpachters vragen? Dat komt omdat de gemeente nog een laatste keer stevig afroomt. Te stevig.
Waarom is dit zo?
Vanaf het moment dat een stuk grond in erfpacht wordt uitgegeven kunnen grond en huis niet meer afzonderlijk worden verkocht. Je kunt het huis immers niet onder je arm meenemen. Er is dus geen vrije markt waarin wordt bepaald wat het huis of de grond daaronder afzonderlijk waard zijn. Ze zitten aan elkaar vast. Daarom moet theoretisch worden bepaald wat van wie is. De gemeente heeft daarvoor de theoretische methode van de zogenaamde residuele grondwaardeberekening gekozen. Deze methode luidt als volgt: marktwaarde woning – bouwkosten = grondwaarde (het residu). Die methode is echter niet geschikt voor een langdurig contract zoals erfpacht. De bouwkosten bewegen namelijk mee met de consumentenprijsindex en stijgen daarom veel minder snel dan de marktwaarde van de woning. Als in 1925 de bouwkosten bijvoorbeeld 70% van de waarde van de woning uitmaakte, dat kan dat in 2017 nog maar 24% zijn. De erfpachter krijgt zo een steeds kleiner stuk van de taart.
Is dat rechtvaardig?
De gemeente heeft erfpacht ingevoerd omdat zij begin 20ste eeuw vond dat de waardestijging van de grond die het gevolg was van haar inspanningen, haar toe diende te komen. Een begrijpelijke wens en ook niet onredelijk. Maar waardoor zijn de huizenprijzen in Amsterdam eigenlijk zo sterk gestegen? Is dat alleen de verdienste van de gemeente? Die waardestijging heeft meerdere oorzaken. We noemen hier de belangrijkste.
Schaarste. Indien er al schaarste is op de koopwoningmarkt in Amsterdam in verhouding tot vroeger, dan komt dat vooral doordat de gemeente weinig grond voor eigen woningbezit heeft uitgegeven. Landelijk hebben 56% van de mensen een eigen woning, in Amsterdam 28%. De gemeente creëert dus schaarste. Dat is geen verdienste van de gemeente in de goede zin van het woord.
Maatschappelijke ontwikkelingen. De hypotheekrenteaftrek werd gehanteerd om het bezit van de eigen woning te stimuleren. Ook de banken zijn meer krediet gaan geven en aflossingsvrij lenen werd de norm. Men kreeg dus meer geld om een huis te kopen.
Locatie. Als een stad of buurt populair is, dan willen mensen daar graag wonen. De aantrekkelijkheid van een buurt wordt met name veroorzaakt door de mensen die daar wonen. Zij investeren in het uiterlijk van hun woning en in de directe omgeving. De gemeente investeert in de stad als geheel.
Voorzieningen. Winkel, horeca, infrastructuur en publieke diensten maken een buurt aantrekkelijk. De Gemeente zorgt voor sommige voorzieningen. De erfpachters betalen daarvoor onroerendezaakbelasting.
Kwaliteit en authenticiteit. Een architecturaal huis zal meer waard zijn dan een Vinex-woning. Mensen wonen liever in een authentieke woningen. Zij investeren ook flink om een authentieke woning in stand te houden.
Eerlijk en rechtvaardig?
De investeringen van de gemeente hebben maar een beperkte invloed op de waardestijging van de huizen. Is het dan eerlijk en rechtvaardig om de gehele waardetoename aan de gemeente toe te delen? Dat is immers wat de residuele grondwaardeberekening doet. De vraag stellen is hem beantwoorden.
De waardestijging van een huis mag best deels aan de gemeente worden toebedeeld. De gemeente heeft heus bijgedragen aan de waardestijging van de woningen. Maar de gehele waardestijging aan de gemeente toerekenen, zoals de gemeente nu wenst, is beslist onrechtvaardig.
Daarom vragen wij de leden van de gemeenteraad onderzoek te doen naar de oorzaken van de waardestijging van de huizen op erfpacht. Daarna kan zij dan op goede gronden beslissen welk deel daarvan naar redelijkheid de gemeente toekomt.
Peter Jager en Eduard de Geer
De complete inhoud van de open brief is hier te vinden en op www.erfpachtdeskundige.nl
P.G. Jager is vastgoeddeskundige en L.E de Geer is advocaat. Beiden zijn gespecialiseerd in erfpacht.
