#11 Wat te doen bij woonoverlast – burgemeester, kom er maar in!

Wat te doen bij woonoverlast – burgemeester, kom er maar in!

Wanneer er overlast wordt veroorzaakt door een huurder van een woonruimte, dan wordt er vaak naar de verhuurder gekeken: wat gaat die doen om de overlast te laten stoppen? Het is vervolgens aan de verhuurder om actie te ondernemen, zeker als er meerdere huurders (van dezelfde verhuurder) in hetzelfde pand wonen. Minder bekend is dat de burgemeester ook actie kan ondernemen en zelfs een huisverbod kan opleggen. In deze editie van het Huisvestingsjournaal zal ik hier verder op ingaan.

Als iemand eens een feestje geeft waar omwonenden overlast van ondervinden, is dat natuurlijk geen reden om iemand gelijk zijn huis uit te zetten. Ook niet als een bewoner een forse verbouwing uitvoert, waarbij wordt geklaagd over de stereo-installatie van de stukadoor die de hele dag 100% NL afspeelt op standje 10. Over die situaties heb ik het in dit stuk niet, daarvoor moet je de betreffende buur gewoon aanspreken op zijn of haar gedrag. De beste remedie tegen burenoverlast is een goede verstandhouding met je buren. Ik doel vooral op situaties waarbij er sprake is van ernstige en structurele overlast, die ook nadat de buur is aangesproken, niet ophoudt. 

Overlast door een huurder – de verhuurder in actie

In de situatie dat er wordt geklaagd door omwonenden over een huurder die overlast veroorzaakt, is het allereerst belangrijk om te onderzoeken of er sprake is van objectieve overlast. Dat kan door bijvoorbeeld ter plaatse te gaan kijken en gesprekken te gaan voeren met omwonenden. Als uit dat onderzoek blijkt dat er inderdaad ‘rechtens niet duldbare’ overlast wordt veroorzaakt, is het aan de verhuurder om actie te ondernemen tegen de overlastgevende huurder.

Daarbij geldt dat de verhuurder verplicht is om zijn andere huurders (in het complex of in de woonomgeving) rustig huurgenot te verschaffen. Hij moet dus ten opzichte van de andere huurders optreden tegen de overlastveroorzaker. Als de klagers geen huurder(s) zijn van de verhuurder, dan geldt die verplichting niet, maar is het alsnog goed om in elk geval een stevige brief te sturen naar de huurder met een waarschuwing en een sommatie om de overlast te beëindigen. Dat geldt in beide situaties.

Overige huurders kunnen wanneer de verhuurder niet genoeg doet om de overlast te laten stoppen zelfs een huurvermindering vorderen. Om die reden is het voor een verhuurder goed om een dossier aan te leggen met de acties die zijn of worden ondernomen. De verhuurder is meestal afhankelijk van zijn andere huurders in het complex voor het bewijs. Deze huurders kunnen gevraagd worden om meldingen te doen en om een verklaring af te leggen over hun ervaringen met de overlastveroorzaker. Afhankelijk van de ernst van de overlast kan er zelfs een procedure worden gestart om de huurder uit zijn woning te krijgen. Dan moet het wel gaan om ernstige en structurele overlast. En in spoedeisende gevallen kan er zelfs in kort geding ontruiming worden gevorderd, als de situatie niet meer houdbaar is. Denk aan een situatie waarbij de huurder voor gevaar heeft gezorgd aan omwonenden. Dan is de nood zo hoog, dat in kort geding ontruiming kan worden uitgesproken.

Gedragsaanwijzing

Een tussenstap kan zijn om in kort geding te vorderen dat het de huurder wordt verboden om bepaalde gedragingen te verrichten. Bijvoorbeeld om muziek af te spelen na 22.00 uur ’s avonds of om huisvuil op de binnenplaats achter te laten, of waar dan de overlast ook precies uit bestaat. Dat wordt ook wel een gedragsaanwijzing genoemd. Aan deze gedragsaanwijzing kan een dwangsom worden gekoppeld, zodat de huurder elke keer als hij een vonnis overtreedt, een dwangsom moet betalen. Al met al heeft een verhuurder veel mogelijkheden om overlast aan te pakken, maar moet hij daar wel veel voor doen.

De Wet aanpak woonoverlast

Een veel minder bekende manier om overlast tegen te gaan, is de aanpak door de burgemeester. Op grond van de wet aanpak woonoverlast, die de Gemeentewet heeft gewijzigd (voor de liefhebbers: art. 151d is toegevoegd aan de Gemeentewet), heeft de burgemeester de bevoegdheid om een gedragsaanwijzing op te leggen. Deze wet is al op 1 juli 2017 in werking getreden en geeft gemeenten (via de burgemeester) mogelijkheden om woonoverlast aan te pakken. Per 1 januari 2021 is de wet gewijzigd, in de zin dat de burgemeester direct de verhuurder aan kan spreken bij zeer overlastgevend gedrag van huurders.

De burgemeester kan zowel aan een huurder als aan een eigenaar van een woning een gedragsaanwijzing opleggen. Overlastgevers kunnen door de burgemeester worden aangesproken, wanneer er in de betreffende gemeente een verordening is vastgelegd waarin een zorgplicht voor de gebruiker of de gebruikgever van een woning is opgenomen. Dat houdt in dat de gebruiker of de gebruikgever – de verhuurder dus ook – er  voor moet zorgdragen dat gedragingen in de woning of op het (woon)erf niet leiden tot ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden.

Als deze verordening wordt overtreden, kan de burgemeester een gedragsaanwijzing opleggen in de vorm van een dwangsom of een last onder bestuursdwang. Dat kan zelfs zo ver gaan dat de bewoner een verbod krijgt om aanwezig te zijn in of bij de woning. Een eigenaar of huurder kan dus een verbod krijgen van de burgemeester om in zijn eigen woning te komen. Dat kan voor een periode van 10 dagen en als er ernstige vrees bestaat voor verdere overtreding van de verordening, kan dit huisverbod worden verlengd voor nog eens 4 weken.

Dit kan natuurlijk niet zomaar. Er moeten meerdere incidenten zijn geweest, en het is aan de burgemeester zelf om te bepalen of er ‘ernstige hinder’ is geweest. Een gerichte aanpak is vaak de eerste stap, waarbij er een waarschuwing kan worden gegeven, of bijvoorbeeld mediation of (buurt)bemiddeling kan worden ingezet. De burgemeester zal moeten kijken welke middelen er ingezet kunnen worden om de overlast tegen te gaan. Er wordt dus wel gekeken of een maatregel proportioneel is.

Verregaande bevoegdheid

Ik vind dit nogal wat. Een burgemeester kan dus bepalen dat iemand zijn of haar huis niet meer in mag, voor 10 dagen en vervolgens voor nog eens vier weken. Dat is een verregaande inbreuk op het eigendomsrecht of op het huurrecht van de bewoner. Hoe zit het als een huurder zijn huis uit moet op last van de burgemeester en deze huurder klopt vervolgens aan bij de verhuurder? De verhuurder moet het huurgenot garanderen, maar dat wordt in dit geval doorkruist door een beslissing van de burgemeester. Het lijkt mij dan niet dat de huurder met succes een huurvermindering kan vorderen. Sterker nog, ik denk dat een inmenging door de burgemeester juist door een verhuurder kan worden gebruikt als bewijs in een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst van de huurder. Want als de burgemeester het nodig vindt om een huisverbod uit te delen, dan zal er waarschijnlijk wel serieuze overlastproblematiek spelen.

Omdat de burgemeesters ook de verhuurder aan kunnen spreken, is het te allen tijde van belang dat de verhuurder zelf ook voldoende actie onderneemt in geval van overlast. Meldingen moeten worden opgevolgd door actie, door een brief te sturen naar de huurder(s) of door uiteindelijk een procedure te starten. Het is dus niet zo dat de Wet aanpak woonoverlast betekent dat de verhuurder zelf niets meer hoeft te doen.

De mogelijkheden van de Wet aanpak woonoverlast worden in de praktijk nog niet veel gebruikt. Het is wel goed om te weten dat deze bevoegdheid bestaat en dus kan worden ingezet.

Zelf met overlast te maken?

Wanneer u over een woning beschikt waaruit overlast wordt veroorzaakt, zijn er dus twee wegen die kunnen worden bewandeld. Onze advocaten kunnen begeleiden in beide gevallen. Heeft u zelf een overlastgevende huurder? Neem dan gerust contact op zodat we de mogelijkheden kunnen bespreken.

Door Jeroen Groenewoud