# 12 Voor woningverhuurders: nieuwe wetgeving 2024 met bijbehorende deadlines
# 12 Voor woningverhuurders: nieuwe wetgeving 2024 met bijbehorende deadlines
Voor woningverhuurders volgt hier een update van recente wetswijzigingen en ingrijpende wetsvoorstellen die de komende maanden in 2024 in het verschiet liggen met bijbehorende deadlines. Het gaat om de volgende wetten.
- Wet goed verhuurderschap (informatieplicht: deadline 1 juli 2024)
- Wet vaste huurcontracten (deadline ingangsdatum waarschijnlijk 1 juli 2024)
- Wet betaalbare huur (deadline ingangsdatum vooralsnog 1 juli 2024)
- Verlenging wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten
1. Wet goed verhuurderschap (WGV) – deadline: informatieplicht 1 juli 2024
Met ingang van 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Corten De Geer Advocaten schreef hier eerder over in de twee artikelen hieronder. Deze Wet geeft gemeenten handvatten om op te treden tegen ongewenste woningverhuurpraktijken. Denk aan: discriminatie bij het toekennen van een huurwoning, het vragen van een te hoge huurprijs of waarborgsom, het doorberekenen van onredelijke servicekosten en nalatigheid op het gebied van onderhoud. Hiermee wil de wetgever kwetsbare huurders zoals arbeidsmigranten beter beschermen. Gemeenten moeten een meldpunt instellen waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld.
Verhuurder dient zijn huurders te informeren over hun rechten. De informatie moet bij het aangaan van de huurovereenkomst worden verstrekt. Bij bestaande huurovereenkomsten heeft de verhuurder tot 1 juli 2024 de gelegenheid deze informatie te verstrekken.
Artikel WGV per 1 juli 2023 van kracht en Artikel WGV vanuit bestuursrechtelijk perspectief
2. Wet vaste huurcontracten (WVH) – deadline: ingangsdatum (waarschijnlijk) 1 juli 2024
Op 14 november 2023 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet vaste huurcontracten. In deze wet wordt geregeld dat tijdelijke huurovereenkomsten worden afgeschaft, en huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm worden (net als voor invoering van deze vorm van tijdelijke verhuur). Corten De Geer Advocaten schreef hier eerder over in het artikel hieronder.
Voor specifieke doelgroepen kan een tijdelijk contract wel nog uitkomst bieden. Deze uitzonderingen staan in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) die op 2 februari 2024 naar beide Kamers is gestuurd. Deze doelgroepen zijn als volgt.
- Studenten
- Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen
- Urgent woningzoekenden
- Huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat (een huurder waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte)
- Wezen en nabestaanden
- Gescheiden ouders
- Huurders die werken op de Waddeneilanden
- Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen
Zowel de Wet als de AMvB worden naar verwachting op 1 juli 2024 van kracht.
3. Wet betaalbare huur (WBH) – deadline: ingangsdatum vooralsnog 1 juli 2024
Met het wetsvoorstel betaalbare huur wordt de gereguleerde huur uitgebreid van huurwoningen in het lage naar huurwoningen in het middensegment. Doel van dit wetsvoorstel is bij meer woningen redelijkere huren te bewerkstelligen in verhouding tot de kwaliteit van de woning. Waar voorheen woningen met voorzieningen die optelden tot ca 145 punten aan een maximum huurprijs gebonden waren, gaat dit als gevolg van het wetsvoorstel gelden voor woningen met voorzieningen tot 186 punten. Die gereguleerde woningen in het middensegment gaan volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal € 1.123 per maand kosten.
Het wetsvoorstel stuit op grote weerstand bij veel woningverhuurders en belangengroepen. Gedane en toekomstige investeringen kunnen -aldus deze tegenstanders- niet worden terugverdiend met de veel lagere huurinkomsten als gevolg van de Wet. Het wetsvoorstel werkt volgens verhuurders daardoor contraproductief en leidt tot grootschalige verkoop (‘uitponden’) door verhuurders van bestaande huurwoningen en leidt tot afname van nieuwbouw.
Om (enigszins) tegemoet te komen aan deze bezwaren van verhuurders en ter verbetering van het ‘investeringsklimaat’ heeft demissionair Minister De Jonge het wetsvoorstel begin februari 2024 als volgt aangepast zoals is opgenomen in zijn Aanbiedingsbrief van 6 februari 2024.
Wijzigingen in het wetsvoorstel
- De nieuwbouwopslag is verhoogd van 5% naar 10% en geldt: voor projecten waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2026 (i.p.v. 2025).
- De woningen die in aanmerking komen voor de opslag kunnen hiervan gebruik maken zolang de regulering geldt (i.p.v. maximaal 10 jaar).
- De opslag geldt ook toevoegingen van woningen (transformatie, optoppen en aanbouw).
- De jaarlijkse maximale huurprijsstijging in het middensegment is vastgesteld op CAO + 1% (i.p.v. CAO + 0,5%).
- WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten.
- Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten.
- Verdere modernisering van het WWS, zodat stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen:
- Plus en minpunten voor energielabels
- Betere waardering privé en gezamenlijke buitenruimte
- Betere waardering sanitair en keuken
- Herziening waardering monumenten
Het wetsvoorstel is op 8 februari 2024 door de Tweede Kamer niet controversieel verklaard. Op 29 februari a.s. buigt de Tweede Kamer zich inhoudelijk over het voorstel. Daarna is de Eerste Kamer aan het woord.
Vooralsnog is de planning dat de Wet -als deze doorgaat- op 1 juli 2024 in werking treedt.
4. Verlenging Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten
Met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is de jaarlijkse huurstijging voor geliberaliseerde huurcontracten gemaximeerd. Doel van de Wet is zittende huurders te beschermen tegen te hoge huurprijsstijgingen in het hoge (geliberaliseerde) segment.
Deze Wet is sinds 2021 van kracht. Deze is tijdelijk en loopt op 1 mei 2024 af. Op 19 januari 2024 heeft het kabinet besloten de Wet voor nóg een periode van drie jaar, dus tot 1 mei 2027, te verlengen.
De toegestane jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is vanaf 1 januari 2024 maximaal 5,5%. Een overeengekomen percentage dat hierboven ligt, is nietig en wordt omgezet naar 5,5%.
Er ligt een wetsvoorstel (zie WBH onder 3 hierboven) met aanvullende wijzigingen ten aanzien van de hoogte van het maximum (cao-loonontwikkeling + 1%). Het maximum wordt volgens dit voorstel opgenomen in de Wet goed verhuurderschap waarmee een verhoging boven het maximum bestuursrechtelijk verboden wordt en fors beboet kan worden door de gemeente.
Dit wetsvoorstel moet nog worden aangenomen door de Tweede en Eerste Kamer.
We houden u op de hoogte van verdere ontwikkelingen.
Door Maaike Cohen
