#18 De Tweede Kamer is akkoord: Wet Betaalbare Huur aangenomen

De Tweede Kamer is akkoord: Wet Betaalbare Huur aangenomen

Op 25 april heeft de Tweede Kamer met een meerderheid van 112 zetels ingestemd met de Wet Betaalbare Huur. Daar was vooraf veel over te doen en het was onzeker of er een meerderheid zou komen voor de plannen van demissionair Minister De Jonge om de huurprijzen in het middensegment te reguleren. De Eerste Kamer moet nog instemmen maar als het aan de Minister ligt dan gaat de wet al op 1 juli aanstaande in. Hij heeft er zin in en wil de vaart er in houden.

In #5 van het Huisvestingsjournaal schreef ik al een artikel over de forse kritiek die de Raad van State had op de wet, dat artikel kunt u hier nog eens nalezen. De Jonge is echter stug doorgegaan op de door hem ingeslagen weg en heeft de Tweede Kamer mee gekregen.

Doel van de wet

Wat wordt er nu eigenlijk beoogd met deze wet? Het doel is om mensen met middeninkomens ook een betaalbare woning te verschaffen. Onder de huidige wetgeving is het zo dat woningen vanaf een (aanvangs)huurprijs van € 879,66 of hoger verhuurd mogen worden in de vrije sector, het zogenaamde geliberaliseerde segment. Woningen die voldoende punten hebben op grond van de puntentelling voor woonruimte (het Woningwaarderingsstelsel, het WWS) mogen in dat segment worden verhuurd, waarbij de puntentelling wordt losgelaten. Dan geldt de marktwerking en kan een woning worden verhuurd voor een huurprijs die partijen overeen zijn gekomen. Het effect is dat woningen die voldoende punten hebben vaak niet worden verhuurd voor een huurprijs vlak boven de liberalisatiegrens (bijvoorbeeld € 900,- per maand), maar gelijk doorschieten naar flink hogere huurprijzen, bijvoorbeeld € 1.400,- of meer per maand. Daar zit weinig tussen; een woning huren van € 900,- of € 1.000,- is daardoor niet eenvoudig, er is weinig aanbod. En dat terwijl er wel veel vraag naar is. Huurders met een middeninkomen vallen tussen wal en schip: ze komen niet (meer) in aanmerking voor een sociale woning, maar een vrije sector huurwoning is vaak al te duur.

Daarvoor is dus de Wet Betaalbare Huur in het leven geroepen. Om de huurders met een middeninkomen betere kansen en een betere positie te verschaffen. Maar de wet moet nog meer gaan regelen.

Wat regelt de Wet Betaalbare Huur?

1. Ten eerste bepaalt de wet dat het woningwaarderingsstelsel (het WWS), de puntentelling voor woonruimtes waarmee de hoogte van de huurprijs wordt bepaald, bindend wordt voor woningen tot 186 punten. Dat komt neer op een huurprijs van € 1.157,94 (op dit moment). Dit gaat in voor nieuwe huurovereenkomsten. Voor inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving is het zo dat woningen met een huurprijs tot € 879,66 onder het puntenstelsel vallen. Dat zijn woningen tot circa 148 punten. Er zijn straks dus veel meer punten nodig om een woning in de vrije sector te kunnen (en mogen) verhuren. Voor nieuwbouwwoningen wordt de grens nog iets hoger en daarvoor gaat gelden dat verhuurders van nieuwe huurwoningen een opslag van 10% mogen vragen op de maximale huurprijs (bij 186 punten). Dat gaat gelden tot 1 januari 2028 en daarvan is het doel om te voorkomen dat de nieuwbouw stil zal vallen.
2. Daarnaast wordt het zo dat wanneer een verhuurder een te hoge huur vraagt op grond van het WWS, niet alleen de Huurcommissie kan worden ingeschakeld om dat te toetsen, maar ook de gemeente krijgt daarin een rol. Het wordt een overtreding om een te hoge huurprijs te vragen. De verhuurder zal een puntentelling moeten overleggen bij aanvang van de huur en de huurder kan vervolgens de gemeente vragen om de maximaal redelijke huurprijs te handhaven. De gemeente kan bestuurlijke boetes of een last onder dwangsom opleggen aan de eigenaar/verhuurder om dat af te dwingen.
3. Het WWS wordt ook aangepast. Zo krijgen bijvoorbeeld woningen die goed geïsoleerd zijn meer punten, maar voor slecht geïsoleerde woningen kunnen zelfs punten in mindering worden gebracht. De WOZ-waarde zal een meer beperkte rol gaan spelen in de puntentelling, waarbij een deel wordt ‘gecapt’; de WOZ mag maar voor maximaal 33% meetellen in de puntenwaardering, tot woningen van 187 punten.
4. Er is bij amendement toegevoegd dat de wet ook gaat gelden voor servicekosten. Gemeenten kunnen ook met betrekking tot servicekosten een rol krijgen, zoals boetes opleggen. Dat geldt voor particuliere verhuurders, want voor woningcorporaties geldt dat de Autoriteit woningcorporaties bevoegd is. Het lijkt er op dat artikel 7:260 BW, dat gaat over de afrekening van servicekosten, ook van toepassing zal gaan zijn op geliberaliseerde huurovereenkomsten. Overgangsrecht is (nog?) niet opgenomen in het voorstel. Ik ben zeer benieuwd hoe dit uit gaat pakken, vooral is interessant om te zien of de Huurcommissie extra zaken aan kan qua capaciteit.

Gevolgen voor de woningmarkt

De gemeente Amsterdam schat in dat circa 30.000 woningen straks onder de Wet Betaalbare Huur zullen gaan vallen en middenhuurwoningen worden. Dat zijn dan (te) dure woningen, die voor minder geld verhuurd zullen moeten worden.

De wet geldt natuurlijk alleen bij nieuwe verhuringen. Voor zittende huurders zal de huurprijs niet gelijk zakken. Wel is het zo dat zittende huurders na invoering de gemeente kunnen vragen om tot handhaving over te gaan, als blijkt dat ze alsnog teveel betalen. Dat is een ingrijpende wijziging, waarvan de gevolgen nog niet te overzien zijn.

Er is al enige tijd een trend zichtbaar dat (vooral particuliere) verhuurders woningen te koop zetten. Dat wordt weliswaar erkend door de Minister, maar hij denkt dat het effect mee zal vallen. De Raad van State heeft haar zorgen geuit over dit effect, want hierdoor daalt het aanbod huurwoningen juist. Omdat er een opslag is voor nieuwbouw huurwoningen, hoopt de Minister dat het aanbod toch in stand blijft. De tijd zal het leren.

Al met al staan er best wat wijzigingen op stapel. Ik ben benieuwd hoe de Eerste Kamer zal stemmen, vooral omdat daarin de BBB de grootste partij is en deze partij niet heeft ingestemd met het voorstel. Of invoering per 1 juli realistisch is, zal ook snel duidelijk worden.

Ik kan me voorstellen dat er veel vragen ontstaan naar aanleiding van deze ontwikkelingen. Daarom organiseren we op 6 juni aanstaande een lezing waarin we het uitgebreid gaan hebben over onder meer de Wet Betaalbare Huur. Tegen die tijd is er hopelijk meer duidelijkheid over wanneer de Eerste Kamer gaat stemmen en wat de beoogde ingangsdatum is.

Never a dull moment in het huurrecht!

Door Jeroen Groenewoud