#20 ''Je kunt aan je water aanvoelen" is onvoldoende onderbouwing voor Hv-vergunningplicht

"Je kunt aan je water aanvoelen" is onvoldoende onderbouwing voor Hv-vergunningplicht

Huisvestingsverordeningen van Nijmegen, Eindhoven en Rotterdam zijn in de afgelopen jaren onverbindend verklaard, omdat deze in strijd waren met artikel 2 van de Huisvestingswet. Dit betekent dan ook dat niet iedere gemeente zomaar een vergunningplicht kan opleggen voor het onttrekken van woonruimte. Gemeente Zandvoort dacht een vergunningplicht op te leggen voor het onttrekken van woonruimte, omdat daar veel woonruimte wordt verhuurd aan toeristen. In de toelichting van de verordening werd de volgende reden gegeven voor de aanwijzing : ‘Voor woningonttrekking wordt de gehele voorraad aangewezen als vergunningplichtig, met het oog op leefbaarheid.’

In de uitspraak van 24 april 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:1666) stond de vraag centraal of 'met het oog op leefbaarheid' een reden is om de gehele woonruimte aan te wijzen voor een vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte. Volgens de rechtbank biedt artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw, gelet op artikel 2, eerste lid, van de Hw, geen grondslag voor een aanwijzing met dat doel. De boetes die waren opgelegd op grond van de Huisvestingsverordening, werden daarom door de rechtbank vernietigd. De gemeente Zandvoort was het niet eens met dat oordeel van de rechtbank en was in hoger beroep gegaan. 

Het college van de gemeente Zandvoort voerde in hoger beroep aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de aanwijzing in artikel 15 van de Hv niet slechts vanwege de leefbaarheid, maar met name is gedaan met het oog op schaarste aan betaalbare woonruimte in de gemeente Zandvoort. Dat blijkt volgens het college uit de toelichting op de Hv en de rapportages die daaraan ten grondslag zijn gelegd. Het college voerde verder aan dat ten tijde van het vaststellen van de Hv goedkope woonruimte in Zandvoort ook daadwerkelijk schaars was en dat het invoeren van het vergunningenstelsel noodzakelijk was ter bestrijding van onevenwichtige en onevenredige effecten van die schaarste. Tijdens de zitting onderbouwde de betrokken ambtenaar dit standpunt met de volgende stelling:

"Want je kunt aan je water aanvoelen dat in Zandvoort de verhuur van woonruimte aan toeristen ten koste gaat van woningzoekenden"

De bij deze zaak betrokken advocaat (mr. R.M. Rensing) stuurde mij na de zitting het krantenartikel van 24 januari 2024 waarin dit citaat was opgenomen, waarbij hij aangaf dat hij zijn oren niet geloofde toen dit standpunt ter zitting werd ingebracht. Helaas is in de uitspraak van 24 april 2024 dit citaat niet letterlijk overgenomen. In de uitspraak is opgenomen: "Het college voert aan dat schaarste aan woonruimten in Zandvoort een feit van algemene bekendheid is." Vervolgens verwees het college nog naar enkele documenten, maar het zal u niet verbazen dat de Afdeling van oordeel was dat het college de gestelde schaarste aan goedkope woonruimte in Zandvoort onvoldoende onderbouwd had met de stelling "want je kunt het aan je water voelen".

Opmerkelijk in deze zaak, is dat leefbaarheid sinds 1 januari 2024 op grond van artikel 2, lid 2 van de Huisvestingswet wél een grond is voor het opleggen van een vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte (artikel 21 Hw). In dit artikel staat namelijk sinds 1 januari van dit jaar het volgende:

De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van:
(...)
b. de artikelen 21 tot en met 23c, voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving,
ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.

Leefbaarheid is dus sinds 1 januari ook op basis van artikel 2, lid 2 van de Huisvestingswet een grond om een van de vergunningplichten van artikel 21 tot en met 23c van de Huisvestingswet op te nemen. In de zaak van de uitspraak van 24 april 2024 was deze wetswijziging nog niet van toepassing. 

Een gemeente kan dus niet zomaar een vergunningplicht in de Huisvestingsverordening opnemen voor het onttrekken van woonruimte en dat is maar goed ook. Een vergunningplicht in het kader van de Huisvestingsverordening vormt een grote beperking van het eigendomsrecht zoals vastgelegd in het Eerste Protocol bij het EVRM. Ook andere instrumenten van de Huisvestingswet kunnen niet zonder meer toegepast worden. Opkoopbescherming is een voorbeeld daarvan. Op grond van artikel 40 van de Huisvestingswet kan een gemeenteraad alleen regels stellen ten aanzien van opkoopbescherming indien zij dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Veel gemeenten hebben het instrument opkoopbescherming ingezet zonder nadrukkelijk onderzoek te doen naar de noodzaak en geschiktheid hiervan voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Zodra hier jurisprudentie over is, wordt hier vast en zeker een Huisvestingsjournaal aan gewijd.

Door Martijn van der Hulst