#23 De huurverhogingseditie
De huurverhogingseditie
Hoogste huurverhoging ooit
Zo is in de media uitgebreid gemeld dat de huurverhoging in 2024 de hoogste ooit is. De woninghuren zijn in juli 2024 gemiddeld 5,4 procent hoger dan een jaar eerder. Dit is de grootste stijging sinds 1993, toen de huren met hetzelfde percentage stegen. Ten opzichte van 2023 was de stijging erg hoog, toen de gemiddelde stijging 2 procent was. Toen stegen de corporatiehuren nauwelijks.
Per 1 juli 2024 was de huurverhoging voor sociale woonruimte (en voor kamerverhuur en woonwagens of standplaatsen) maximaal 5,8% en maximaal € 25,- per maand als de kale huur lager is dan € 300,- per maand. Voor de geliberaliseerde sector geldt er een maximum van 5,5%, waarbij natuurlijk goed moet worden gekeken naar de indexeringsclausule uit de huurovereenkomst. Als daar een lager percentage uit komt, dan moet de verhuurder dat lagere percentage hanteren.
Extra categorie huurwoningen – het middensegment
Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingevoerd. Daar is veel over te doen geweest, we hebben bij Corten De Geer Vastgoedadvocaten twee drukbezochte lezingen gehouden om onze relaties te informeren over de gevolgen van deze wet voor de praktijk. Eerder hebben we ook in het Huisvestingsjournaal al aandacht besteed aan de implicaties van deze wet.
Een van de nieuw ingevoerde onderdelen is dat er een nieuwe categorie huurwoningen is gecreëerd. Naast het sociale segment en de geliberaliseerde sector, is het middensegment ingevoerd. Dat betreft zelfstandige woningen met meer dan 144 punten (€ 886,07 kale huur per maand) maar minder dan 187 punten (€ 1.157,95 kale huur per maand) per 1 juli 2024. De woningen in het middensegment hebben ook huurprijsbescherming, net als voorheen alleen gold voor de sociale voorraad.
Voor elke categorie wordt in 2025 een eigen huurverhoging bepaald. In grote lijnen is al bekend hoe dat er uit komt te zien:
Sociale woonruimte maximaal de gemiddelde CAO-loonstijging, voor hogere inkomens maximaal € 50,- of zelfs € 100,- per maand;
Middenhuur maximaal de gemiddelde CAO-loonstijing plus 1% of inflatie plus 1%. De laagste van deze twee geldt
Vrije sector volgens de huurovereenkomst (meestal is dat een indexering)
Natuurlijk houden we u op de hoogte zodra de nieuwe cijfers bekend zijn gemaakt.
Huurverhoging oneerlijk? De Hoge Raad aan zet
In 2024 zijn er door (vooral) de Amsterdamse rechtbank diverse uitspraken gewezen over de vraag of bepaalde huurverhogingsbedingen oneerlijk zijn. Het betrof huurovereenkomsten waarin staat dat de huurprijs zal worden verhoogd met het in de algemene bepalingen (of in de huurovereenkomst zelf) opgenomen indexeringsbeding, waarbij de verhuurder de mogelijkheid of de bevoegdheid heeft om daar bovenop een X-percentage aan te zeggen. Bijvoorbeeld: index plus 3 procent.
In verschillende uitspraken hebben kantonrechters geoordeeld dat een dergelijk beding dient te worden beschouwd als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13/EEG. Dit wordt ambtshalve getoetst, dus ook in verstekzaken waarbij de huurder niet is op komen dagen en geen verhuur heeft gevoerd, zijn kantonrechters tot dit oordeel gekomen. Dat betekent dat de huurverhoging nooit zal hebben moeten gelden en dat dus de ooit bij aanvang van de huur overeengekomen huurprijs is blijven gelden. Het doet er daarbij volgens de rechters niet toe of de extra opslag is aangezegd of niet. Zelfs als de verhuurder dus nooit gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om een extra percentage aan te zeggen, kan het beding worden doorgestreept door de kantonrechter.
Deze uitspraken hebben tot grote onrust geleid onder verhuurders. Dat is goed te begrijpen; stelt u zich eens voor dat er een heel appartementencomplex is verhuurd met 20 huurders, waarbij in elke huurovereenkomst een dergelijk beding is opgenomen. Als de rechter het beding oneerlijk vindt, moeten alle huurprijzen ‘terug naar af’, en hebben deze 20 huurders dus allemaal een vordering op de verhuurder. Er zijn al verschillende procedures gestart door huurders die een dergelijk beding in hun huurovereenkomst hebben staan en die stellen dat ze de voorgaande jaren ten onrechte huurverhoging hebben betaald. Deze huurders vorderen dan een bedrag terug van de verhuurder en dat kan flink oplopen als het om grotere complexen gaat. Er is al eens uitgerekend dat de verhuurders mogelijk wel tot 6,4 miljard (!) euro terug zouden moeten betalen over de afgelopen 15 jaar. Dit heeft CBRE uitgerekend op verzoek van IVBN, de belangenbehartiger van institutionele beleggers. Het is overigens de vraag of een deel van de mogelijke vorderingen van de huurders verjaard zullen zijn, want een geldvordering verjaart in beginsel na 5 jaar. Dat zou inhouden dat huurders dan niet langer dan 5 jaar terug kunnen vorderen. Maar toch heeft het grote gevolgen, want de huurprijs moet als de lijn van de kantonrechters wordt gevolgd dus terug naar de aanvangshuurprijs. Met de inflatie betekent dit dat de verhuurder minder inkomsten heeft dan bij aanvang huur. Het geld is door de inflatie tenslotte minder waard geworden.
Om aan de onzekerheid voor alle partijen een einde te maken, is er aan de Hoge Raad gevraagd om duidelijkheid te verschaffen. Er bestaat de mogelijkheid om zogenaamde ‘prejudiciële vragen’ te stellen, waarbij er door een rechter aan de Hoge Raad wordt gevraagd hoe een rechtsregel moet worden uitgelegd. Dat is gedaan in een van de zaken die al speelde en er is aan de Hoge Raad onder meer gevraagd of een huurverhogingsbeding waarin een index plus 3 procent staat, oneerlijk is. Ook is gevraagd of alle huurverhogingen vanaf aanvang van de huur komen te vervallen en of het hele beding (dus én de indexering én de extra opslag) ongeldig is.
De Hoge Raad heeft nog geen antwoord gegeven, maar er is wel al zoals dat volgens de procedures dient te gaan, advies gegeven aan de Hoge Raad door Plaatsvervangend procureur-generaal Wissink. Dat advies is op 19 juli 2024[1] gepubliceerd en Wissink stelt dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Hij vindt dat alleen het opslagbeding ter discussie staat en hij vindt ook dat een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet aan te merken is als een oneerlijk beding.
Mr. Wissink is dus een andere mening toegedaan dan de kantonrechters. Het is nu wachten op de Hoge Raad, die het laatste woord heeft. De HR hoeft het advies van Wissink niet te volgen. Sterker nog….. in de drie meest recente huurzaken waarbij prejudiciële vragen zijn gesteld (in 2021 over huurvermindering vanwege de overheidsmaatregelen in de covid-pandemie, de toepassing van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel in 2022 en de toepassing van de energieprestatie in de woningwaardering in 2023), heeft de Raad het advies van de PG niet gevolgd. De tijd zal het leren, hopelijk volgt er snel bericht vanuit Den Haag. Het is nog niet bekend wanneer er uitspraak volgt, maar daarover leest u natuurlijk weer in het Huisvestingsjournaal.
Door Jeroen Groenewoud
[1] Voor de liefhebber: ECLI:NL:PHR:2024:770 en ECLI:NL:PHR:2024:771
