#25 BREAKING: Hoge Raad wijst Didam II arrest
#25 BREAKING: Hoge Raad wijst Didam II arrest
Vandaag (15 november 2024) heeft de Hoge Raad een vervolg-arrest gewezen op het arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778), beter bekend als het Didam-arrest.
Om het geheugen even op te frissen:
In het Didam-arrest oordeelde de Hoge Raad -kort samengevat- dat een overheidslichaam op grond van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van een onroerende zaak ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak. Een overheidslichaam dient dus -om voor alle gegadigden gelijke kansen te bieden- "een passende mate van openbaarheid (...) verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria". Die werkwijze mag alleen worden losgelaten als er "op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor aankoop."
In het vandaag gewezen arrest gaat de Hoge Raad in op de vragen vanaf welk moment de Didam-regels gelden en wat de rechtsgevolgen zijn van het niet naleven van de Didam-regels. De Hoge Raad zegt ter beantwoording van die vragen het volgende:
m.b.t. de vraag of de Didam-regels ook van toepassing zijn op overeenkomsten die zijn gesloten voor 26 november 2021
"De Didam-regels zijn (..) ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam-arrest"
m.b.t. de rechtsgevolgen van het niet naleven van de Didam-regels
"De Didam-regels hebben niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is dan ook niet op die grond nietig of vernietigbaar."
en
"Een overheidslichaam dat in strijd met de regels uit het Didam-arrest overgaat tot verkoop ven een onroerende zaak, handelt in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Dat overheidslichaam kan op die grond schadeplichtig zijn jegens die gegadigde. Ook kan, zolang er nog geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam op die grond te verbieden om tot verkoop of levering aan een ander over te gaan."
drie -voorzichtige- conclusies:
1. Overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten blijven volledig in stand.
2. De overheid die in strijd met Didam tot verkoop overgaat, kan daardoor schadeplichtig worden.
3. Een voorgenomen maar nog niet voltooide transactie kan door de rechter worden verboden op verzoek van een andere gegadigde.
De volledige uitspraak vindt u hier.
De komende weken zal er ongetwijfeld nog veel over dit arrest en de gevolgen daarvan worden geschreven. Ook in ons Huisvestingsjournaal.
Vragen over dit onderwerp?
Bas van Overeem (vanovereem@cortendegeer.nl)
