#7 De Wet Goed Verhuurderschap in bestuursrechtelijk perspectief

De Wet Goed Verhuurderschap in bestuursrechtelijk perspectief

Eerder dit jaar schreef Maaike Cohen een blog over de Wet Goed Verhuurderschap (Wgv), deze is per 1 juli 2023 in werking getreden. Naast dat de wet veranderingen voor ver(huurders) met zich meebrengt, zijn er ook de nodige veranderingen voor gemeenten doorgevoerd.

Aan welke regels moet een verhuurder zich voortaan houden?

het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie; het voorkomen van een te hoge waarborgsom en onredelijke servicekosten; de plicht om de huurovereenkomst op schrift te stellen; de plicht om de huurder over een aantal zaken te informeren; zoals de rechten en plichten van de huurder; een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten.

Om arbeidsmigranten beter te beschermen zijn er met betrekking tot deze groep extra regels waar verhuurders en verhuurbemiddelaars zich aan moeten houden:

de huurovereenkomst moet apart van de arbeidsovereenkomst worden vastgelegd; de arbeidsmigrant moet worden geïnformeerd over zijn rechten en plichten in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft.

In het geval een verhuurder zich niet houdt aan een van deze regels in de wet, kan dit bij de gemeente worden gemeld. De wet geeft gemeenten verschillende handvatten om op te treden tegen ongewenste woningverhuurpraktijken:

er komt een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag; de gemeente kan boetes opleggen bij het niet-naleven van de bestaande huurwetgeving; de gemeente kan in kwetsbare wijken een verhuurvergunning invoeren waarmee eisen worden gesteld onder andere aan de huurprijs en het onderhoud van een woning. Dit geldt voor woningen onder de liberalisatiegrens; bij slecht verhuurgedrag (na meerdere opgelegde boetes) kan de gemeente de verhuurder zelfs verplichten een door de gemeente aan te wijzen beheerder aan te stellen.

Meldpunt:

Het college van burgemeester en wethouders is verplicht een meldpunt in te stellen. Huurders (inclusief arbeidsmigranten), woningzoekenden, omwonenden en anderen kunnen hier terecht met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. Het vormt een belangrijk beginpunt voor de gemeentelijke handhaving. Omdat het benaderen van het meldpunt laagdrempelig moet zijn, kan een klacht kosteloos en anoniem worden gemeld. Het wordt van gemeenten verwacht dat zij zelf toezicht houden op de naleving van de regels omtrent het goed verhuurderschap.

Toezicht en handhaving:

Artikel 2 van de Wgv stelt een basisnorm voor goed verhuurderschap vast door middel van landelijk geldende algemene regels. Het college is belast met handhaving en toezicht van artikel 2 van de Wgv. Dit kan door middel van verschillende bestuursrechtelijke handhavingsinstrumenten zoals de waarschuwing, bestuursdwang, de bestuurlijke boete, intrekking van de verhuurvergunning en inbeheername. De eerste vier instrumenten vallen voor het college onder verplichte handhavingsinstrumenten. De laatste twee zijn optioneel.

Verhuurvergunning:

De gemeenteraad heeft de mogelijkheid om een vergunningplicht in te voeren. Dit gebeurt door vaststelling van de verhuurverordening. In de verhuurverordening bepaalt de gemeenteraad voor welke categorieën van woon- of verblijfsruimte een vergunningplicht geldt. De gemeente kan ervoor kiezen om een algemene verhuurvergunning (voor woonruimte) en/of een vergunningplicht voor arbeidsmigranten (voor verblijfsruimte) in te stellen.

Bij een algemene vergunningplicht wijst de gemeenteraad in de verhuurverordening ook de gebieden aan waar deze vergunningplicht van toepassing is. Daarbij moet onderbouwd worden waarom de vergunningplicht voor de verhuur van woonruimte in de aangewezen gebieden noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. De vergunning voor arbeidsmigranten mag gemeentebreed worden ingevoerd en de leefbaarheid hoeft geen grondslag te zijn. Een onderbouwing van noodzakelijkheid en geschiktheid op gemeenteniveau volstaat.

Is een vergunningplicht eenmaal ingevoerd, dan beoordeelt het college van burgemeester en wethouders met de in de wet gestelde eisen en mogelijke voorwaarden of de vergunning verleend of geweigerd moet worden. De gemeente kan geen eigen weigeringsgronden toepassen. Verder moet het college van burgemeester en wethouders een ingevoerde vergunningplicht handhaven.

In het geval een verhuurder zich niet houdt aan de eisen zoals gesteld in de wet, kan de verhuurvergunning worden ingetrokken.

Inbeheername:

De inbeheername is een ultimum remedium. Enkel en alleen wanneer een malafide verhuurder, na eerdere handhaving zoals een bestuurlijke boete, nog steeds malafide verhuurgedrag vertoont, kan het college van burgemeesters en wethouders overgaan tot het handhavingsinstrument de inbeheername.

Onder inbeheername wordt verstaan:

“het aan derden in gebruik geven van een woon- of verblijfsruimte of gebouw waarin de woon of verblijfsruimte gelegen is, het innen van de huurpenningen, alsmede het verrichten van alle handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte of dat gebouw die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren met uitzondering van vervreemden en bezwaren.”

Bij het besluit tot inbeheername wordt de woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte is gelegen door het college van burgemeester en wethouders zelf in beheer genomen of in beheer gegeven bij een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen beheerder. Aangewezen kunnen worden: professionele verhuurders die in het bezit zijn van een verhuurvergunning of aan wie zo’n vergunning kan worden verleend, toegelaten instellingen of hun dochtermaatschappijen.

Maar let op: voordat het college van burgemeester en wethouders een beheerder aanwijst, moeten tussen gemeente en beheerder afspraken gemaakt worden over de wijze waarop en de voorwaarden waaronder de beheerder het beheer overneemt. Lukt het niet om die afspraken te maken, dan kan de beoogde beheerder de beheersopdracht weigeren.

Escalatieladder:

De verschillende instrumenten zoals hiervoor net genoemd, vormen tezamen een zogenaamde escalatieladder. Bij een eerste overtreding kan een waarschuwing worden gegeven. Bij een ernstige overtreding kan er worden besloten tot het nemen van een herstelsanctie. Mocht de verhuurder daar geen gehoor aan geven, kan er worden overgaan tot een bestuurlijke boete. Deze kan oplopen naarmate de verhuurder meerdere overtredingen pleegt. De gemeente is verplicht om bepaalde besluiten openbaar te maken. Zoals bij het opleggen van een bestuurlijke boete, of bij een wijziging of intrekking van een verhuurvergunning. Het ultimum remedium is de inbeheername.

Rechtspraak

Er is tot nu toe nog geen rechtspraak van de Raad van State wat betreft de bestuursrechtelijke kant van de Wet goed verhuurderschap. De wet is immers ook pas een half jaar in werking. In het Huisvestingsjournaal zal toekomstige relevante rechtspraak uiteraard worden uitgelegd.

Conclusie

Vanaf 1 juli 2023, met de invoering van de Wet goed verhuurderschap, zijn gemeenten een belangrijkere rol gaan spelen bij het bevorderen van goed verhuurderschap. Corten De Geer Advocaten kan u adviseren over de Wet goed verhuurderschap in het geval u een verhuurder of huurder bent en vragen heeft over het handhavingsproces en/of de verschillende handhavingsinstrumenten van gemeenten.

Neemt u voor vragen contact met ons op.

Door Noa Visser