#8 Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 op 1 januari 2024 in werking getreden
De Eerste Kamer heeft op de valreep van 2023 ingestemd met de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014. De Wijzigingswet is in werking getreden op 1 januari 2024 en strekt ter verbetering van de werking, uitvoerbaarheid en toekomstbestendigheid van de Huisvestingswet. Om dit doel te bereiken zijn onder andere regels aangaande woonruimteverdeling en woonruimtevoorraadbeheer aangepast.
In dit blog zullen de belangrijkste wijzigingen ten aanzien van woonruimteverdeling en woonruimtevoorraadbeheer uiteen worden gezet. Tevens zal worden ingegaan op de overlap van de gewijzigde Huisvestingswet met de Omgevingswet.
Belangrijkste wijzigingen
Woonruimteverdeling
Allereerst is het met de wijziging van de Huisvestingswet voor gemeenten mogelijk geworden om een hoger percentage van de beschikbare woningen met voorrang toe te wijzen aan eigen inwoners van de gemeente. Het gaat daarbij dus om woningzoekenden die ‘lokale binding’ hebben met de gemeente. Gemeenten kunnen hierdoor meer en beter maatwerk leveren, zodat starters en ouderen hun wooncarrière kunnen voortzetten in de eigen gemeente. Wel blijft het percentage woningen dat met voorrang kan worden toegewezen aan woningzoekenden met lokale binding per gemeente afhankelijk van de schaarste aan de aangewezen categorieën woonruimten.
Ten tweede krijgen gemeenten de mogelijkheid om voorrang te geven aan bepaalde (cruciale) beroepsgroepen zoals onderwijzers, verpleegkundigen en politieagenten. Op grond van artikel 14 was het al mogelijk om voorrang te verlenen aan woningzoekenden die maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan de gemeente of regio. Hiervan is sprake als de woningzoekende wat betreft bestaansvoorziening aangewezen is op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit het gebied waarop de bindingseis betrekking heeft. Het moet gaan om een substantieel deel van het inkomen. Daarnaast moet het niet enkel gaan om het duurzaam karakter van de arbeid, maar ook om een duurzame relatie tussen de arbeid en het betrokken gebied.
Voordat de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 in werking trad kon geen onderscheid worden gemaakt tussen beroepsgroepen, waardoor beroepsgroepen met een vitaal belang voor de lokale en regionale samenleving, zoals onderwijzers, verpleegkundigen en politieagenten, in dezelfde vijver moesten vissen als alle andere beroepsgroepen met maatschappelijke of economische binding. Gemeenten kunnen nu in de huisvestingsverordening bepalen dat er aan woningzoekenden met maatschappelijke en economische binding die een vitaal beroep uitoefenen voorrang kan worden gegeven.
Een derde wijziging ten aanzien van woonruimteverdeling is dat gemeenten nu kunnen regelen dat sociale nieuwbouwkoopwoningen ook daadwerkelijk bewoond worden door mensen die tot de doelgroep behoren. Gemeenten hadden al de mogelijkheid om via een doelgroepenverordening te regelen dat woningen in de categorie sociale koop worden gebouwd (op grond van de Wet ruimtelijk ordening). De mogelijkheid om te regelen dat deze woningen ook daadwerkelijk door de doelgroep worden bewoond ontbrak echter. Net zoals in de oude Huisvestingswet 1992 kunnen gemeenten nu sociale koopwoningen, die in het bestemmings- of omgevingsplan al als zodanig zijn aangemerkt, toewijzen aan de doelgroep.
Er is voor gekozen om sociale koop te definiëren als een koopwoning met een sociaal karakter, wat inhoudt dat deze voldoet aan een tweetal voorwaarden: a) dat de woning niet meer kost dan de geldende NHG-grens van het betreffende kalenderjaar (€432.000 op 1 januari 2024) en b) dat de woning kan worden bewoond door mensen met een aantoonbare behoefte aan een betaalbare koopwoning. Om binnen deze en de bredere kaders van de Huisvestingswet 2014 lokaal maatwerk mogelijk te maken, krijgen gemeenten de ruimte om nadere voorwaarden te stellen aan de doelgroep.
Woonruimtevoorraadbeheer
Een belangrijke wijziging van de Huisvestingswet ziet op woonruimtevoorraadbeheer. Op grond van de Huisvestingswet konden gemeenten al in de huisvestingsverordening regels stellen over woonruimtevoorraadbeheer voor zover dit nodig was voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. Hiervan maken gemeenten met name gebruik om een vergunningsplicht in te stellen voor omzetting, woningvorming en splitsing.
Vanaf heden kunnen gemeenten ook regels stellen over woonruimtevoorraadbeheer ter bestrijding van leefbaarheidsproblemen. Hierbij kan worden gedacht aan het in minder populaire buurten, veelal buurten waar de leefbaarheid toch al onder druk staat, willen voorkomen dat woningen worden verkamerd voor de huisvesting van meerdere personen die geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen, zoals vaak het geval is bij studenten en arbeidsmigranten. Daarnaast kan gedacht worden aan het voorkomen dat eigenaren hun woningen verkameren of bouwkundig splitsen in kleinere woningen, omdat dit zou kunnen leiden tot een grotere druk op de openbare ruimte (parkeerplekken, afvalcontainers) en klachten van bewoners (geluidsoverlast, vervuiling). Gemeenten hebben met de wijziging dus extra instrumenten gekregen om ongewenste verkamering en de daarmee gepaard gaande overlast en grote druk op de openbare ruimte te voorkomen.
Overlap met de Omgevingswet?
Nu de wijziging het mogelijk maakt om regels te stellen over woonruimtevoorraadbeheer ten behoeve van het behoud van de leefbaarheid van de omgeving, maakt dit de overlap tussen de Huisvestingswet en het omgevingsrecht, en dus de Omgevingswet groter.
Gezien deze overlap ligt het voor de hand om de regels in de Huisvestingswet aangaande de woonruimteverdeling op een zeker moment over te hevelen naar de Omgevingswet. Bij de wijziging van de Huisvestingswet is daar echter (nog) niet voor gekozen. De implementatie van de Omgevingswet is voor gemeenten namelijk al een grote opgave. Daarom is besloten om op dit moment leefbaarheid als grondslag voor sturing in woonruimtevoorraadbeheer toe te voegen aan de Huisvestingswet 2014 en de regels (nog) niet over te hevelen naar de Omgevingswet. Hiermee is meer ruimte gecreëerd voor gemeenten om regels op grond van de Huisvestingswet te introduceren en eventueel af te stemmen op het gebruik van de huisvestingsvergunning, maar er blijft ook mogelijkheid om dergelijke regels in het omgevingsplan op te nemen. Het is dus aan de gemeente of ze voorraadbeheer regelt via het omgevingsplan op basis van de Omgevingswet door het toedelen van bestemmingen aan locaties of via de Huisvestingswet. Doet de gemeente dit op grond van de Huisvestingswet, dan gelden de kaders van de Huisvestingswet.
Conclusie
Op 1 januari 2024 is de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen zien op woonruimteverdeling en woonruimtevoorraadbeheer. Gemeenten krijgen met de wijziging meer instrumenten om te sturen in de woonruimteverdeling en woonruimtevoorraadbeheer.
Zo is het nu voor gemeenten mogelijk om eigen inwoners die een huis willen huren of kopen in de desbetreffende gemeente voorrang te geven ten opzichte van mensen van buiten de gemeente. Ook kunnen gemeenten voorrang geven aan bepaalde (cruciale) beroepsgroepen, zoals onderwijzers, verpleegkundigen en politieagenten.
Met betrekking tot woonruimtevoorraadbeheer is een belangrijke wijziging dat gemeenten nu ook regels stellen in de huisvestingsverordening over woonruimtevoorraadbeheer ten behoeve van het bestrijden van leefbaarheidsproblemen. Dit betekent dat gemeenten nu ook ter bestrijding van leefbaarheidsproblemen een vergunningsplicht kunnen instellen voor bijvoorbeeld omzetting, woningvorming en splitsing.
De wijziging van de Huisvestingswet zorgt voor een grotere overlap met de Omgevingswet. Nu de implementatie van de Omgevingswet al een grote opgave is voor gemeenten, is ervoor gekozen om de regels in de Huisvestingswet (nog) niet over te hevelen naar de Omgevingswet. Het ligt in de lijnt der verwachting dat dit in de toekomst wel zal gebeuren.
De praktijk zal moeten uitwijzen of de wijzigingen ten aanzien van woonruimteverdeling daadwerkelijk zullen zorgen voor een eerlijkere verdeling van woonruimte en het betaalbaar houden van koopwoningen. Naar verwachting zal de wijziging met betrekking tot woonruimtevoorraadbeheer, namelijk dat gemeenten ook regels kunnen stellen ter bestrijding van leefbaarheidsproblemen, ertoe leiden dat gemeenten vaker een vergunningsplicht in zullen stellen voor omzetting, woningvorming en splitsing. Dit kan gevolgen hebben voor woningeigenaren en verhuurders.
Corten De Geer Advocaten kan u adviseren over wat de wijziging van de Huisvestingswet voor u betekent.
Door Lisa-Bobbie Kamp
