#9 Verhuurders en hun rol ten aanzien van de huisvestingsvergunning
Verhuurders en hun rol ten aanzien van de huisvestingsvergunning
Huurders van woningen met een huurprijs of huurwaarde onder de liberalisatiegrens dienen in veel gemeenten over een huisvestingsvergunning te beschikken. Zonder die vergunning bewonen zij hun woningen illegaal. Bij veel verhuurders leeft het idee dat zij niet zoveel met de huisvestingsvergunningplicht te maken hebben nu die de huurders betreft. Die gedachte is onjuist en riskant. Alleen verhuurders van woningen met een huurprijs of huurwaarde boven de liberalisatiegrens hebben niets met de huisvestingsvergunning te maken.
Dat sprake is van een risico blijkt allereerst uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 september 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2967). In die uitspraak oordeelde de Afdeling dat de Rechtbank Rotterdam een bestuurlijke boete van € 16.000,- terecht in stand had gelaten. De gemeente Rotterdam had die opgelegd aan een verhuurder, omdat de huurder niet over de vereiste huisvestingsvergunning beschikte.
Het Gerechtshof Den Haag oordeelde op 21 april 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:876) dat een verhuurder aansprakelijk was voor de schade van haar huurder, uitzendbureau Noah vanwege schending van de huisvestingsvergunningplicht. Huurder Noah had haar uitzendkrachten ondergebracht in het pand van de verhuurder, terwijl die uitzendkrachten niet over de vereiste huisvestingsvergunningen beschikten. De gemeente Rotterdam trad handhavend op tegen uitzendbureau Noah door aan haar een last onder dwangsom en een bestuurlijke boete op te leggen. Noah vorderde daarop een schadevergoeding van de verhuurder, omdat aan het gehuurde een gebrek kleefde. Het Gerechtshof ging daarin mee. Zij oordeelde dat op de verhuurder de mededelingsplicht rustte om haar huurder (Noah) te waarschuwen voor de huisvestingsvergunningplicht. Verhuurder had die mededelingsplicht geschonden. Aan het gehuurde kleefde dus inderdaad een gebrek, aldus het hof.
Nota bene: het beroep van de verhuurder op de bepaling in de algemene voorwaarden dat de huurder verplicht maakte om ‘het gehuurde met inachtneming van de van overheidswege gestelde eisen’ te gebruiken, mocht hem niet baten.
Voor Amsterdamse verhuurders nog het volgende over de huisvestingsvergunningplicht, zoals die met ingang van 1 januari 2024 volgens de Huisvestingsverordening 2024 geldt.
Op grond van artikel 7, eerste lid, van de Huisvestingswet kunnen gemeenten woningen aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen zonder dat daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend. Amsterdam heeft in artikel 2.1.1., eerste lid, van de Huisvestingsverordening 2024 bepaald dat voor de volgende typen zelfstandige woningen een huisvestingsvergunning is vereist:
- woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens;
- woningen met een huurwaarde tot de liberalisatiegrens;
- woningen waarvoor ten minste 20 jaar een huurwaarde tot de liberalisatiegrens is overeengekomen in erfpachtvoorwaarden, private overeenkomsten of een omgevingsplan.
De volgende zelfstandige woningen zijn in het derde lid van artikel 2.1.1. uitgezonderd van deze verplichting:
- onzelfstandige woningen gebruikt voor inwoning[1];
- woonruimten in woongemeenschappen;
- woonruimten van woningcorporaties;
- woningen waarvoor op basis van de Leegstandswet een vergunning voor tijdelijke verhuur is gegeven;
- erkende studentenwoningen[2];
- woonruimten die om niet in gebruik zijn gegeven als bedoeld in artikel 1777 van boek 7a BW.
Het is verboden om bedoelde zelfstandige woningen zonder een huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of in gebruik te geven. Gebeurt dat toch, dan ontstaat dus een handhavingsrisico. Treedt de gemeente handhavend op, dan zal dat gebeuren aan de hand van een last onder dwangsom en/of een bestuurlijke boete. Huurders én verhuurders zijn hierbij dan ook gewaarschuwd; beiden kunnen een last onder dwangsom en/of een boete krijgen, hetgeen blijkt uit de twee hiervoor vermelde uitspraken.
De Huisvestingsverordening stelt uiteraard eisen aan degenen die voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen. Voor woningen met een huurprijs of een huurwaarde tot de liberalisatiegrens mag het huishouden dat een huisvestingsvergunning aanvraagt niet meer verdienen dan € 51.356,- (prijspeil 2023). Voor de woningen waarvoor voor minimaal 20 jaar een huurwaarde tot de liberalisatiegrens overeen is gekomen, geldt dat een huishouden maximaal € 69.573,- moet verdienen om voor een huisvestingsvergunning in aanmerking te komen.
Dit zijn de belangrijkste regels over de huisvestingsvergunning in de Huisvestingsverordening 2024. Er gelden op dit punt uiteraard veel meer regels, waaronder regels over de indieningsvereisten waaraan een aanvraag voor een huisvestingsvergunning moet voldoen. In hoofdstuk 2 van de Huisvestingsverordening 2024 zijn ze allemaal terug te vinden.
Door Roland Mans
[1] Een overbodige bepaling lijkt mij nu in het eerste lid is bepaald dat de huisvestingsvergunning alleen voor zelfstandige woningen geldt.
[2] B en W kunnen studentenwoningen erkennen als zij worden verhuurd op basis van een campuscontract of als zij gelden als landingsplekken voor internationale studenten (artikel 2.1.1, vierde lid, Hv 2024).
