#21 Een comeback van hospitaverhuur, effectief in de strijd tegen woningnood?

Een comeback van hospitaverhuur, effectief in de strijd tegen woningnood?

Tot de jaren 50 was hospitaverhuur, het door een huurder of woningeigenaar verhuren van een deel van de woning aan iemand anders, heel gebruikelijk. De huurder of huiseigenaar woont in geval van hospitaverhuur zelf nog in de woning en deelt de voorzieningen met de hospitant. Het was destijds bijvoorbeeld populair onder studenten of anderen die een relatief kortdurend verblijf zochten, zoals expats.

Vanaf de jaren 60 nam de populariteit af, maar de hospitaverhuur lijkt bezig aan een comeback. Nu de woningnood blijft stijgen, is de roep om hospitaverhuur te stimuleren de afgelopen jaren toegenomen. Er wordt volop ingezet op woningbouw, maar er kan natuurlijk ook woonruimte bij komen door bestaande woningen beter te benutten.

Hospitaverhuur biedt bovendien voordelen voor zowel de verhuurders als de huurders. Zo creëert het betaalbare woonruimte voor mensen die op dit moment geen woning kunnen vinden. Het levert verhuurders natuurlijk geld op, maar ook sociale contact. Het kan daardoor helpen eenzaamheid bij ouderen tegen te gaan.

Er is echter er een aantal belemmeringen in de wetgeving die hospitaverhuur onaantrekkelijk maken. Oud-minister De Jonge heeft daarom gewerkt aan een wetswijzing die de drempels voor hospitaverhuur verlaagt. In dit blog zullen de bestaande belemmeringen en de beoogde oplossingen daarvoor uiteen worden gezet.

Hypotheekverstrekkers geven vaak geen toestemming voor hospitaverhuur

Momenteel zijn hypotheekverstrekkers vaak terughoudend met het toestaan van hospitaverhuur. Een woning met een huurder erin levert bij verkoop nou eenmaal minder op dan een woning zonder huurders.

De Jonge heeft deze belemmering willen wegnemen door hospitaverhuurders de mogelijkheid te bieden om het huurcontract te beëindigen wanneer de woning wordt overgedragen. Daarbij zal ook rekening worden gehouden met de positie van de hospitahuurder door bijvoorbeeld de beëindiging van het huurcontract enkel mogelijk te maken als daarbij een passende opzegtermijn in acht wordt genomen. De mogelijkheid tot opzegging moet daarnaast beperkt blijven tot de specifieke situatie van hospitaverhuur, aldus De Jonge.

Terughoudendheid van verhuurders wat betreft contracten voor onbepaalde tijd

Een tweede belemmering is dat huurcontracten voor onbepaalde tijd een proeftijd hebben van negen maanden, waarna de verhuurder voor onbepaalde tijd aan de huurder vastzit. Veel hospitaverhuurders zijn daarom terughoudend met het aangaan van contracten voor onbepaalde tijd. Contracten worden dus vaak opgezegd in de proeftijd van negen maanden. Dit terwijl verhuurders best een contract voor langere tijd dan negen maanden aan willen gaan, maar niet voor onbepaalde tijd.

Tijdelijke huurcontracten lossen dit probleem ook niet op, nu daarbij geen proeftijd mogelijk is. Als de hospitaverhuurder er dan na een paar maanden achter komt dat er met de huurder geen goede verstandhouding is en/of het delen van voorzieningen niet bij hem past, dan kan hij het contract niet eerder beëindigen dan de afgesproken tijd.

De Jonge heeft voor deze belemmering een oplossing gevonden met het introduceren van een speciaal huurcontract voor bepaalde tijd (twee of vijf jaar) voor hospitaverhuur.

Hospitaverhuur kan gevolgen hebben voor aanspraak op bepaalde regelingen

Met betrekking tot een aantal regelingen die zien op sociale zekerheid, verandert de positie van de hoofdbewoner wanneer hij een hospitahuurder in huis neemt. Dit zijn namelijk vangnetregelingen met een complementair karakter. Er wordt daarbij gekeken naar alle mogelijke inkomsten van een ontvanger van deze uitkeringen, dus ook naar huurinkomsten. Het in huis nemen van een hospita kan dus gevolgen hebben voor aanspraak op deze regelingen, potentiële hospitaverhuurders kunnen dit zien als een belemmering.

Daarnaast geldt dat hospitaverhuur invloed kan hebben op de prijs van een sociale huurwoning. Indien de verhuurder zelf huurder is van een sociale huurwoning wordt gekeken naar het totale inkomen op één adres. De huur wordt verhoogd als dit inkomen te hoog is. Dit kan dit een groot nadeel opleveren voor de hospitaverhuurder.

Voor deze belemmeringen heeft De Jonge geen concrete oplossing aangedragen. 

De gewijzigde definitie van zelfstandige en onzelfstandige woning ten aanzien van de huurprijs kan hospitaverhuur negatief beïnvloeden

In het nieuwe Besluit huurprijzen woonruimte wordt de definitie van zelfstandige en onzelfstandige woningen aangescherpt. Hierdoor kan er wat betreft hospitaverhuur een situatie ontstaan waarin zowel de hoofdhuurder (hospitaverhuurder) als de onderhuurder (hospitahuurder) een huurprijs moeten betalen zoals bepaald in het Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen.

Een woonsituatie kan bij drie of meer personen die samen geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen, worden aangemerkt als kamerverhuur (onzelfstandige woonruimte). Als er voor de hospitaverhuur minder personen in de woning woonde, kan het zijn dat de hospitaverhuurder/hoofdhuurder een huurprijs moest betalen volgens het Woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWS). Dit kan een hogere huurprijs opleveren dan wanneer de huurprijs wordt betekend volgens het Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO). Dit kan ertoe leiden dat de eigenaar van de woning niet akkoord zal gaan met hospitaverhuur door zijn huurder.

De Jonge heeft dit willen voorkomen door een uitzondering op de aangescherpte definitie voor toepassing van het WWS te introduceren. Deze uitzondering komt erop neer dat de hoofdhuurder die een deel van de woning wil verhuren middels hospitaverhuur, zelf de huurprijs voor de gehele woning zal blijven betalen aan de eigenaar. De onderhuurder (hospitahuurder) betaalt dan een huurprijs voor een deel van de woning volgens het WWSO aan de hospita. Deze uitzondering zal worden opgenomen in het Besluit betaalbare huur.

Om aanspraak te kunnen maken op de uitzondering zal er een aantal aanvullende vereisten gelden; het huishouden dat in de woning woont moet tenminste twee jaar zelfstandig de huurwoning hebben bewoond, de hospitahuurder betreft maximaal één huishouden en de hospitahuurder mag alleen een huurovereenkomst hebben met de hospitaverhuurder en niet met de eigenaar. Deze voorwaarden zijn nodig om te voorkomen dat deze uitzondering ook wordt toegepast in situaties waarin er eigenlijk geen sprake is van hospitaverhuur, aldus De Jonge.

Hoewel deze wetswijziging nog in de kinderschoenen staat, klinken de plannen veelbelovend. Aangezien ongeveer een derde van de Nederlanders geschikte ruimte over heeft in hun huis en 8% van de Nederlanders daadwerkelijk overweegt om hospitaverhuurder te worden (bron: ”Publieksonderzoek hospitaverhuur” door het ministerie van BZK, februari 2024) kan het zeker een uitkomst bieden wat betreft het benutten van bestaande woonruimte.

Het is nog niet duidelijk wanneer de wetswijziging in werking zal treden, maar mocht u naar aanleiding van dit blog vragen hebben over hospitahuur of -verhuur dan kan Corten De Geer Advocaten u adviseren.  

Door Lisa-Bobbie Kamp