#22 Overheid lijkt zich op de huurmarkt in eigen voet te schieten

Tot en met de Raad van State werd gewaarschuwd voor de potentieel negatieve gevolgen voor de huurwoningmarkt van alle wet- en regelgeving die het vorige kabinet door het parlement loodste om de problemen op de woningmarkt op te lossen. De voormalige minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (De Jonge) schoof de meeste bezwaren daartegen terzijde. In de gemeente Leiden lijkt zich nu het scenario te voltrekken, waarvoor zo ernstig was gewaarschuwd.

Gevolgen voor kamerverhuur in Leiden

Op de voorpagina van het regionale deel van het Leids Dagblad stond op 12 juli 2024 een artikel van Casper Chaudron met de titel ‘Studentenhuis van de hand’. Leiden is een van de gemeenten die op basis van Wet goed verhuurderschap voor particuliere verhuurders van onzelfstandige woningen (kamerverhuur) de verplichting heeft ingevoerd om naast een omzettingsvergunning te beschikken over een verhuurvergunning. Tot 1 juli 2024 kregen deze verhuurders de tijd om die vergunning aan te vragen. Bij gebrek aan die vergunning én/of aan een omzettingsvergunning kan de gemeente Leiden handhavend optreden met een last onder dwangsom en bestuurlijke boetes. Wat blijkt: op dit moment heeft slechts de helft van de verhuurders een verhuurvergunning aangevraagd en nog niet één kwart een omzettingsvergunning. Velen denken aan verkoop van hun verkamerde woningen, niet alleen in Leiden trouwens.

Kanarie in de kolenmijn

Het Leids Dagblad maakt in het artikel melding van een huisbaas die heeft besloten de kamerverhuur te staken en in de studentenwoning appartementen te gaan realiseren, waardoor acht studenten op straat komen te staan. Omdat de studenten huren op basis van tijdelijke contracten, waarover hierna meer, kan hij het studentenhuis laten uitsterven. Deze huisbaas lijkt dus niet de enige te zijn, die de brui geeft aan kamerverhuur. De Plaatselijke Kamer van Verenigingen – de koepel van de Leidse studentenverenigingen – maakt zich zeer ongerust hierover en dat lijkt niet onterecht.

Stapeling aan contraproductieve maatregelen in de huurmarkt

Het zijn, zo blijkt uit tal van publicaties van instellingen in de vastgoedsector, niet alleen bestuursrechtelijke verplichtingen zoals de eis om over een verhuur- en omzettingsvergunning te beschikken, die particuliere vastgoedbeleggers ontmoedigen om verder te gaan met kamerverhuur of nog in nieuwe kamerverhuurpanden te investeren. Ook het veranderde huurrecht én de ingevoerde fiscale maatregelen tellen daarbij op. Die laatste ontwikkelingen leiden ook nog eens tot het afhaken van beleggers als het om de realisatie en verhuur van zelfstandige huurwoningen gaat.

Zo speelt in het centrum van Amsterdam een concreet geval waarin een verhuurder zich genoodzaakt ziet om de huurprijs van een appartement, waarvoor hij sinds jaar en dag € 1600,- per maand ontvangt, per 1 juli 2025 te verlagen naar € 700,- per maand. Goed nieuws voor de huurder, maar de verhuurder kan daarmee niet uit en zit met de handen in het haar.

Hoe ziet de stapel maatregelen eruit?

Dit is een opsomming van de maatregelen, die tot een negatieve ontwikkeling leiden op de markt van particuliere verhuur van onzelfstandige en zelfstandige huurwoningen:

1. Per 1 juli 2024 is de Wet doorstroming huurmarkt uit 2015, die tijdelijke verhuur mogelijk maakte, van tafel. In plaats daarvan geldt nu de Wet vaste huurcontracten. Alleen nog zogenoemde campuscontracten, waarbij studenten een kamer huren voor de duur van hun studie, vormt wat kamerbewoning betreft een uitzondering op het verbod van tijdelijke verhuur.
2. De Wet betaalbare huur heeft het aantal huurwoningen waarvoor volgens het puntenstelsel een vaste huurprijs geldt aanzienlijk uitgebreid. Meer huurders kunnen dus ook naar de Huurcommissie stappen als zij vinden dat hun huur omlaag moet.
3. De fiscale wetgever heeft de overdrachtsbelasting voor de aankoop van panden waarin de koper niet zelf gaat wonen verhoogd naar 10,4%. Ook dat maakt beleggen in een verhuurpand minder rendabel.
4. Met ingang van 2026 geldt bovendien dat niet langer het fictieve rendement, maar het werkelijke rendement van een beleggingspand in box 3 wordt belast, zodat de belastingdruk die op een belegger rust ook in dat opzicht wordt vergroot.
5. Vanaf 1 juli 2023 kan op grond van de Wet goed verhuurderschap iedere gemeente een verhuurverordening invoeren met daarin de eis dat een verhuurder dient te beschikken over een verhuurvergunning.
6. De eis om ingevolge de Huisvestingswet en een lokale Huisvestingsverordening te beschikken over een omzettingsvergunning in geval van kamerbewoning, geldt al in veel grote gemeenten.
7. Ook zijn er gemeenten die uit hoofde van opkoopbescherming maatregelen hebben genomen om de opkoop van panden door particuliere investeerders aan banden te leggen en in hun Huisvestingsverordening een zelfbewoningsplicht hebben ingevoerd.

Woningnood

Nederland telde in 2021 3,3 miljoen huurwoningen, waarvan in 2021 bijna 8% geliberaliseerde huurruimte was. Dat zijn 264.000 geliberaliseerde huurwoningen (bron: CBS).

Voor zover het om kamerbewoning gaat, berekende Kences (Kenniscentrum studentenhuisvesting) in zijn rapport van 7 september 2023 dat toen ongeveer 400.000 van de 754.000 hoger onderwijsstudenten uitwonend waren. In 2023 bestond in de twintig grootste steden nog steeds een tekort aan 23.000 studentenkamers, terwijl de behoefte daaraan door de afschaffing van het leenstelsel en de invoering van de basisbeurs is gestegen. Kences verwacht dan ook dat het tekort aan kamers de komende jaren stijgt naar 39.600 tot 56.700 woningen in 2030.

Daarnaast is bekend dat het algehele woningtekort in 2024 bijna 5% is (bron: rapport ABF Research). Er zijn dit jaar meer dan 400.000 woningen te weinig en de bevolking groeit. Niet voor niets streeft Den Haag naar de bouw van 900.000 woningen extra in 2030.

Door ruimtegebrek en veel milieuregels (stikstofcrisis) is dit sowieso al een heel moeilijke opgave.

Helpt het dan om in tijden van woningnood om zo rigoureus de particuliere verhuurmarkt van onzelfstandige en zelfstandige woningen aan te pakken? Nee.

Een gewaarschuwd wetgever telt helaas niet voor twee

Zoals opgemerkt, was voorzienbaar dat al deze maatregelen bij elkaar genomen ertoe zouden leiden dat veel zelfstandige en onzelfstandige particuliere huurwoningen verdwijnen.

Nou zijn er mensen die zullen zeggen: “Nou en? Ik heb geen medelijden met die vastgoedjongens.”

Daar valt tegen in te brengen dat verreweg de meeste particuliere verhuurders niet de huisjesmelkers zijn waarvoor velen hen houden, maar particuliere beleggers die het rendement op hun vastgoed nodig hebben als inkomen of pensioenvoorziening dan wel commerciële investeerders die zich gewoon aan de regels willen en moeten houden.

Natuurlijk, uitwassen op de huurmarkt moeten worden bestreden, maar nu dreigt het kind met het badwater te worden weggegooid door een te grote opeenstapeling van maatregelen. Veel woningzoekenden én welwillende beleggers dreigen daarvan de dupe te worden.

Als dat gebeurt, was dat voorzienbaar. Zoals opgemerkt, is er zelfs voor gewaarschuwd. Anders dan een mens blijkt een gewaarschuwd wetgever echter niet voor twee te tellen. Mogelijk zal een nieuwe ingreep van het kabinet noodzakelijk zijn om de balans op de huurmarkt te herstellen.

Door Roland Mans