Erfpachtclaim Schade Grondwaardebeleid

De gemeente Amsterdam heeft het grondwaardebeleid voor bestaande erfpachtrechten in 2017 drastisch gewijzigd. Voorheen werd de erfpachtgrondwaarde bepaald door onafhankelijke deskundigen. Vanaf nu stelt de gemeente, ieder jaar en voor iedere woning, zelf de grondwaarde vast.

De gemeente Amsterdam is van mening dat zij zelf kan bedenken wat de actuele marktwaarde van de erfpachtgrond onder uw woningen is. Ze gebruikt hiervoor de fictieve en eenzijdige residuele grondwaardemethode waarbij alle waardestijging van de woning en zelfs een groot deel van de investeringen van de erfpachter naar de gemeente worden overgeheveld.

De gemeente Amsterdam is van mening dat u slechts aanspraak maakt op iets meer dan de herbouwwaarde van uw woning. Indien u in het verleden meer dan de herbouwwaarde heeft betaald voor de woning, bent u volgens de gemeente zo stom geweest om teveel te betalen. Dat die koopsom marktconform was, laat de gemeente koud. Indien uw hypotheek meer dan de herbouwwaarde bedraagt, staat uw woning dus volgens de gemeente momenteel onderwater.

Ook als uw erfpachttijdvak nog jaren loopt of als u de canon voor het lopende tijdvak heeft afgekocht, dan is dit het moment dat u vermogensschade oploopt. Een eventuele koper van uw woning zal vroeger of later moeten afrekenen met de gemeente.

Wat is er aan de hand?

De berekening van de erfpachtgrondwaarde en de canon klopt niet. De gemeente Amsterdam gebruikt hiervoor de zelfbedachte WOZ-BSQ methode. Hierbij geldt de WOZ waarde van uw woning als uitgangspunt. De modelmatig berekende herbouwwaarde van uw woning is dan van u. De rest van de waarde is op deze wijze van de gemeente. Het gedeelte van de WOZ waarde dat de gemeente aan zichzelf toekent is de Buurt Straat Quote (BSQ). Dit percentage ligt tussen de 5 en de 49%, afhankelijk van waar uw woning staat.

Wetenschappelijke onderzoeken tonen echter aan dat de reële marktwaarde van de erfpachtgrond onder uw woning 10% (tussen de 5 en 15%) van de totale waarde bedraagt. Voor circa 100.000 woningen in Amsterdam betekent dit dat er aanzienlijke vermogensschade is door de invoering van dit nieuwe grondwaardebeleid.

Wat gaan we doen?

U mag ervan uitgaan dat een gemeente een consistent erfpachtbeleid voert. De gemeente Amsterdam doet dit niet, reden waarom wij voor u een verbod op uitvoering van het beleid of bijstelling daarvan zullen vorderen.

De gemeente schiet met haar erfpachtbeleid naar u toe toerekenbaar tekort en draagt hierbij actief bij aan overcreditering. Het erfpachtbeleid maakt inbreuk op de bescherming van uw eigendom zoals dat in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (in artikel 1 van het Eerste protocol daarbij) is geregeld, het gaat in tegen de Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur en het is niet redelijk en billijk. Wij zullen de door u geleden schade, indien die aangetoond kan worden, op basis hiervan terugvorderen van de gemeente.

Begin 2021 heeft de rechtbank de eisen die namens de erfpachters waren ingediend afgewezen. In februari 2022 is namens de erfpachters bij het gerechtshof Amsterdam het hoger beroep ingediend.

In het hoger beroep zijn er een aantal aspecten van belang.

Het eerste aspect is de vraag wat de (financiële) inhoud en geldigheid van het gewijzigde voortdurende erfpachtrecht (het oude erfpachtrecht) is. Met andere woorden, welke rechten en plichten hadden de erfpachters op basis daarvan. Dat is immers van doorslaggevend belang voor de erfpachters om te beoordelen of het aanbod van de gemeente tot wijziging daarvan, zowel qua rechten en plichten maar met name ook qua prijs, redelijk is.

Het tweede aspect is of de gemeente bij het doen van het overstapaanbod voor eeuwigdurende erfpachtrecht (het gewijzigde erfpachtrecht) de erfpachters afdoende heeft geïnformeerd over de inhoud en betekenis van het recht dat zij reeds bezitten en wat zij, qua verplichtingen die daaruit voortvloeien, in de toekomst ten aanzien daarvan kunnen verwachten. Met andere woorden, hebben de erfpachters hun wil ten aanzien van het aanbod van de gemeente voldoende kunnen bepalen.

Het derde aspect is de prijs die de gemeente voor de overstap wenst te ontvangen. De erfpachters leggen hierbij de vraag aan de rechter voor of de wijze waarop deze prijs is berekend voldoet aan de daaraan te stellen eisen van transparantie, zorgvuldigheid, evenredigheid, gelijkheid en redelijkheid en of de prijs die daaruit volgt redelijk is. Zij stellen dat deze prijs te hoog is en dat de gemeente hen onder druk heeft bewogen het aanbod desondanks te aanvaarden.

En de overstap naar eeuwigdurende erfpacht?

De overstap naar eeuwigdurende erfpacht is, indien de afkoopsom in één keer wordt betaald, vergelijkbaar met de aankoop van de erfpachtgrond (ook wel genoemd de bloot eigendom). U hoeft daarna immers niets meer te betalen, tenzij het erfpachtrecht wordt gewijzigd.

De algemene regel is dat de waarde van de bloot eigendom opgesteld bij de waarde van het erfpachtrecht gelijk is aan de waarde van de volle eigendom van het huis (inclusief de grond daaronder). Aan die regel voldoet het aanbod van de gemeente niet, omdat de optelsom veel hoger uitkomt dan de waarde van de volle eigendom. Daarmee wordt een deel van de aan u toekomende waarde van het erfpachtrecht in wezen door de gemeente onteigend. U kunt dit ook lezen in een artikel van professor Peter Van Gool.

Wij zullen de rechter vragen die onteigening, die geen wettelijke grondslag heeft, te verbieden.

 

Aanmelden

Het aanmelden voor de erfpachtclaim is thans niet meer mogelijk. Wij wachten op dit moment de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam af.