Non-conformiteit

De verkoper is verplicht een zaak over te dragen die beantwoordt aan de koopovereenkomst. Bij onroerend goed wil dit zeggen dat de onroerende zaak die kenmerken moet bezitten die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. 'De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen', aldus art. 7:17 BW dat daarover gaat.

Een koper die een woonhuis koopt, mag verwachten dat hij het als woonhuis kan gebruiken. Dat zou bijvoorbeeld niet het geval zijn wanneer het huis te lijden zou hebben onder ernstige lekkages en dus niet waterdicht is. Dat zou bijvoorbeeld ook niet het geval zijn wanneer het bestemmingsplan het gebruik als woning niet toestaat, terwijl dit wel is toegezegd in de koopovereenkomst.    

Mededelingsplicht versus onderzoeksplicht

Bij non-conformiteit speelt vaak de discussie over de verhouding tussen de mededelings- of onderzoeksplicht. Enerzijds heeft de verkoper de verplichting gebreken in de onroerende zaak te melden. Anderzijds heeft de koper de verplichting de eigenschappen van de onroerende zaak te onderzoeken.

In hoeverre er op de verkoper een mededelingsplicht rust en op de koper een onderzoeksplicht, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij speelt een aantal zaken een rol. Allereerst de aard van de zaak. Betreft het verkochte nieuwbouw of bestaande bouw? Bij een oud monumentaal pand zal de onderzoeksplicht van de koper groter zijn dan bij nieuwbouw.

Ook is van belang of de verkoper en de koper een professionele partij zijn of juist niet. Laat een koper van een woning zich bijstaan door een architect, dan wordt van hem verwacht dat hij grondiger onderzoek heeft gedaan naar eventuele bouwkundige gebreken dan wanneer hij geen deskundige aan zijn zijde zou hebben. Relevant is ook of een gebrek wel of niet zichtbaar is op het moment van aankoop. Een kelder onder een huis die muf ruikt vraagt eerder om onderzoek naar vochtoverlast dan een kelder waar geen vreemde geuren te ontwaren zijn.

Stappen van koper bij non-conformiteit

Wanneer de onroerende zaak niet beantwoordt aan de koopovereenkomst dan kan de koper verschillende stappen zetten:

• De koper kan aanspraak maken op nakoming van de koopovereenkomst. Hij kan eisen dat het gebrek in de onroerende zaak wordt hersteld en de verkoper de kosten daarvoor draagt. Dit staat beschreven in art. 7:21 BW.
  
  
• De koper kan de koopovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden. In art. 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van de gesloten overeenkomst de andere partij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Is de tekortkoming maar gering, bijvoorbeeld wanneer er in een uithoek van het huis een gemakkelijk op te lossen lekkage is, dan is ontbinding van de (gehele) koopovereenkomst niet gerechtvaardigd.
  
  
• De koper kan de koopovereenkomst vernietigen op grond van dwaling of bedrog (art. 6:228 BW of art. 3:44 BW). De koper kan de vergoeding van nadeel vorderen op grond van art. 6:230 BW of schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).
  
  
• De koper kan ook een schadevergoeding van de verkoper vorderen wegens tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Daarvoor is noodzakelijk dat de tekortkoming de verkoper kan worden toegerekend. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de verkoper aantoonbaar wist of behoorde te weten dat de verkochte onroerende zaak een gebrek vertoonde. En dit zou ook het geval zijn wanneer de verkoper aantoonbaar wist dat het bestemmingsplan zou gaan veranderen en wonen in de toekomst niet meer toegestaan zou zijn in de gekochte onroerende zaak.

Een vordering tot schadevergoeding kan op zichzelf staan, maar ook in aanvulling op een ontbinding van de koopovereenkomst worden geëist.

Meer weten over deze dienst?

Onze specialisten op dit gebied zijn
Bas van Overeem en Maaike Cohen

Bel naar 020 - 262 1 242 of mail via onderstaand formulier.