Huisvestingsjournaal
#25 BREAKING: Hoge Raad wijst Didam II arrest
November 2024 | Bas van Overeem
Vandaag (15 november 2024) heeft de Hoge Raad een vervolg-arrest gewezen op het arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) , beter bekend als het Didam-arrest.
Lees verder >
#24 Een klein beetje zonneschijn na boeteregen Huisvestingsverordening Amsterdam
October 2024 | Martijn van der Hulst
In deze editie wordt er dieper ingegaan op het boetebeleid van de gemeente Amsterdam en de uitspraken die daarna volgden.
Lees verder >
#23 De huurverhogingseditie
October 2024 | Jeroen Groenewoud
In deze editie van het Huisvestingsjournaal wordt stilgestaan bij kort huisvestingsnieuws, allemaal met betrekking tot huurverhogingen.
Lees verder >
#22 Onevenredige boetes voor vakantieverhuur door gemeente Amsterdam
September 2024 | Noa Visser
Voor vakantieverhuur in Amsterdam gelden strenge regels. Als je je niet houdt aan de voorwaarden voor tijdelijke verhuur, kan je een flinke boete krijgen. De gemeente Amsterdam houdt goed toezicht en handhaaft wanneer nodig. Echter, het plan van aanpak van de gemeente Amsterdam is de laatste jaren zodanig streng geworden dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) vorige maand (21 augustus 2024) heeft geoordeeld dat het boeteregime onevenredig is. De boetetabel van de gemeentelijke huisvestingsverordening is daarom onverbindend verklaard.
Lees verder >
#22 Overheid lijkt zich op de huurmarkt in eigen voet te schieten
July 2024 | Roland Mans
Tot en met de Raad van State werd gewaarschuwd voor de potentieel negatieve gevolgen voor de huurwoningmarkt van alle wet- en regelgeving die het vorige kabinet door het parlement loodste om de problemen op de woningmarkt op te lossen. De voormalige minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (De Jonge) schoof de meeste bezwaren daartegen terzijde. In de gemeente Leiden lijkt zich nu het scenario te voltrekken, waarvoor zo ernstig was gewaarschuwd.
Lees verder >
#21 Een comeback van hospitaverhuur, effectief in de strijd tegen woningnood?
July 2024 | Lisa-Bobbie Kamp
Op dit moment is er een aantal belemmeringen in de wetgeving die hospitaverhuur onaantrekkelijk maken. Oud-minister De Jonge heeft daarom gewerkt aan een wetswijzing die de drempels voor hospitaverhuur verlaagt. In dit blog zullen de bestaande belemmeringen en de beoogde oplossingen daarvoor uiteen worden gezet.
Lees verder >
#20 ''Je kunt aan je water aanvoelen" is onvoldoende onderbouwing voor Hv-vergunningplicht
May 2024 | Martijn van der Hulst
Huisvestingsverordeningen van Nijmegen, Eindhoven en Rotterdam zijn in de afgelopen jaren onverbindend verklaard, omdat deze in strijd waren met artikel 2 van de Huisvestingswet. Dit betekent dan ook dat niet iedere gemeente zomaar een vergunningplicht kan opleggen voor het onttrekken van woonruimte. Gemeente Zandvoort dacht een vergunningplicht op te leggen voor het onttrekken van woonruimte, omdat daar veel woonruimte wordt verhuurd aan toeristen. In de toelichting van de verordening werd de volgende reden gegeven voor de aanwijzing : ‘Voor woningonttrekking wordt de gehele voorraad aangewezen als vergunningplichtig, met het oog op leefbaarheid.’
In de uitspraak van 24 april 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:1666) stond de vraag centraal of 'met het oog op leefbaarheid' een reden is om de gehele woonruimte aan te wijzen voor een vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte.
Lees verder >
#19 Ondanks functioneel overtrederschap géén bestuurlijke boete
May 2024 | Noa Visser
Op 27 maart 2024 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zich opnieuw gebogen over een zaak waarbij een bestuurlijke boete is opgelegd aan een functioneel overtreder[1]. Bijzonder aan deze uitspraak is dat, ondanks het feit dat appellant kan worden aangemerkt als functioneel overtreder, hij de bestuurlijke boete niet hoeft te betalen. Hoe zit dat?
Lees verder >
#18 De Tweede Kamer is akkoord: Wet Betaalbare Huur aangenomen
April 2024 | Jeroen Groenewoud
Op 25 april heeft de Tweede Kamer met een meerderheid van 112 zetels ingestemd met de Wet Betaalbare Huur. Daar was vooraf veel over te doen en het was onzeker of er een meerderheid zou komen voor de plannen van demissionair Minister De Jonge om de huurprijzen in het middensegment te reguleren. De Eerste Kamer moet nog instemmen maar als het aan de Minister ligt dan gaat de wet al op 1 juli aanstaande in. Hij heeft er zin in en wil de vaart er in houden.
Lees verder >
#17 Verhuur van zelfstandige woning aan woningdelers, een aflopende zaak?
April 2024 | Maaike Cohen
In de Wet Betaalbare Huur wordt een stokje gestoken voor verhuur van een zelfstandige woning aan woningdelers in de geliberaliseerde sector. De definitie van ‘de zelfstandige woning’ wordt namelijk beperkt in het Besluit Huurprijzen Woonruimte. Waar de definitie aanvankelijk alleen de voorzieningen beschreef (een eigen toegang en voorzieningen), wordt er in de Wet Betaalbare Huur aan deze definitie de voorwaarde gesteld dat de bewoners met elkaar een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ voeren.
Lees verder >
#16 Leegstandverordening Amsterdam, papieren tijger of niet?
March 2024 | Roland Mans
Onze overheid houdt niet van langdurige leestand van gebouwen en woningen, zeker niet in tijden van woningnood. De Leegstandwet geeft gemeenten de bevoegdheid om een Leegstandverordening vast te stellen teneinde langdurige leegstand te voorkomen en te bestrijden. Het grote publiek is vrij onbekend met deze regelingen, maar papieren tijgers zijn het zeker niet. Tegen langdurige leegstand kan handhavend worden opgetreden en dat gebeurt ook, bijvoorbeeld in Amsterdam.
Lees verder >
#15 Huisvestingsverordening Amsterdam 2024: de belangrijkste aanpassingen met betrekking tot woonruimtevoorraad
March 2024 | Lisa-Bobbie Kamp
Sinds 1 januari 2024 geldt de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 (hierna: de Huisvestingsverordening). In dit blog zullen de belangrijkste aanpassingen ten opzichte van de Huisvestingsverordening 2023 uiteen worden gezet.
Lees verder >
#14 De Rotterdamwet, schadelijk of niet?
February 2024 | Noa Visser
In een kamerbrief van 7 december 2023 heeft minister Hugo de Jonge zijn zorgen geuit over de leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare stedelijke gebieden. Daarom wil de minister gemeenten meer mogelijkheden geven om deze problematiek op te kunnen lossen. Echter, de manier waarop de minister dit probleem wil aanpakken is omstreden.
Lees verder >
#13 Boetes Huisvestingsverordening: MATIGEN, Matigen, matigen....
February 2024 | Martijn van der Hulst
Persoonlijk vind ik de jurisprudentie omtrent matigen van boetes in het kader van de Huisvestingsverordening het meest interessant om te volgen. Zou houd ik de uitspraken hierover al enkele jaren nauwlettend bij en sla ik deze keurig op.
Lees verder >
# 12 Voor woningverhuurders: nieuwe wetgeving 2024 met bijbehorende deadlines
February 2024 | Maaike Cohen
Voor woningverhuurders in dit artikel een update van recente wetswijzigingen en ingrijpende wetsvoorstellen die de komende maanden in 2024 in het verschiet liggen met bijbehorende deadlines, waaronder de Wet betaalbare huur.
Lees verder >
#11 Wat te doen bij woonoverlast – burgemeester, kom er maar in!
February 2024 | Jeroen Groenewoud
Wanneer er overlast wordt veroorzaakt door een huurder van een woonruimte, dan wordt er vaak naar de verhuurder gekeken: wat gaat die doen om de overlast te laten stoppen? Het is vervolgens aan de verhuurder om actie te ondernemen, zeker als er meerdere huurders (van dezelfde verhuurder) in hetzelfde pand wonen. Minder bekend is dat de burgemeester ook actie kan ondernemen en zelfs een huisverbod kan opleggen. In deze editie van het Huisvestingsjournaal zal ik hier verder op ingaan.
Lees verder >
#10 Twee uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak over het overgangsrecht in de Amsterdamse Huisvestingsverordening 2020
January 2024 | Roland Mans
Op 29 november 2023 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) twee uitspraken in zaken waarin zij, onder meer, bepaalde welke uitleg volgens haar aan een overgangsrechtelijke bepaling in de Amsterdamse Huisvestingsverordening 2020 moet worden gegeven. Dit artikel behandelt de vraag of die uitleg wel klopt.
Lees verder >
#9 Verhuurders en hun rol ten aanzien van de huisvestingsvergunning
January 2024 | Roland Mans
Huurders van woningen met een huurprijs of huurwaarde onder de liberalisatiegrens dienen in veel gemeenten over een huisvestingsvergunning te beschikken. Zonder die vergunning bewonen zij hun woningen illegaal. Bij veel verhuurders leeft het idee dat zij niet zoveel met de huisvestingsvergunningplicht te maken hebben nu die de huurders betreft. Die gedachte is onjuist en riskant. Alleen verhuurders van woningen met een huurprijs of huurwaarde boven de liberalisatiegrens hebben niets met de huisvestingsvergunning te maken.
Lees verder >
#8 Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 op 1 januari 2024 in werking getreden
January 2024 | Lisa-Bobbie Kamp
De Eerste Kamer heeft op de valreep van 2023 ingestemd met de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014. De wijziging is in werking getreden op 1 januari 2024 en strekt ter verbetering van de werking, uitvoerbaarheid en toekomstbestendigheid van de Huisvestingswet. Om dit doel te bereiken zijn onder andere regels aangaande woonruimteverdeling en woonruimtevoorraadbeheer aangepast.
Lees verder >
#7 De Wet Goed Verhuurderschap in bestuursrechtelijk perspectief
December 2023 | Noa Visser
Vanaf 1 juli 2023, met de invoering van de Wet goed verhuurderschap, zijn gemeenten een belangrijkere rol gaan spelen bij het bevorderen van goed verhuurderschap. In editie 7 van het Huisvestingsjournaal gaat Noa Visser in op de bestuursrechtelijke kant van deze wet.
Lees verder >
#6 Blijven de Huisvestingswet en -verordening bestaan na de invoering van de Omgevingswet?
November 2023 | Martijn van der Hulst
De Omgevingswet treedt op 1 januari 2024 in werking. In editie 6 van Het Huisvestingsjournaal gaat Martijn van der Hulst in op de relatie tussen de Omgevingswet en de Huisvestingswet. Blijven de Huisvestingswet en -verordening bestaan na de invoering van de Omgevingswet?
Lees verder >
#5 Raad van State: plannen Minister De Jonge voor huurprijsregulering helpen woningzoekende niet
November 2023 | Jeroen Groenewoud
De Raad van State heeft op 15 november 2023 geadviseerd over de Wet betaalbare huur. De Raad is kritisch op het voorstel en vraagt zich af of de aangekondigde maatregelen de woningzoekende wel helpen.
Lees verder >
#4 Wet vaste huurcontracten aangenomen
November 2023 | Jeroen Groenewoud
Op 14 november 2023 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de ‘Wet vaste huurcontracten’. Hierin wordt geregeld dat de tijdelijke huurovereenkomsten worden afgeschaft, en huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm worden (net als voor invoering van deze vorm van tijdelijke verhuur).
Lees verder >
#3 Huurverhogingsbeding bij huurovereenkomsten in de geliberaliseerde sector; wat is de stand?
November 2023 | Maaike Cohen
Door recente uitspraken van de rechtbank Amsterdam is er onduidelijkheid over de geldigheid van huurverhogingsbedingen (waaronder ook indexeringsclausules) in huurovereenkomsten met betrekking tot geliberaliseerde woningen. Moeten indexeringen met terugwerkende kracht worden terugbetaald aan huurders? De Hoge Raad moet uitsluitsel bieden.
Lees verder >
#2 Vakantieverhuur en huizenruil; hoe zit dat ook alweer?
October 2023 | Jeroen Groenewoud
Gemeenten zijn actiever aan het controleren (en handhaven) of woningen worden aangeboden voor vakantieverhuur. Daarom worden diverse maatregelen ingevoerd om meer toezicht te kunnen houden en ook om de mogelijkheden te beperken en er kunnen flinke boetes worden opgelegd. Voor huurders is het dubbel oppassen; zij hebben niet alleen met regelgeving te maken vanuit de gemeente, maar ook met de huurovereenkomst.
Lees verder >
#1 Rechtbank Rotterdam schrapt boete en kostenverhaal: verhuurder is geen functionele overtreder
October 2023 | Roland Mans
Emerging 010 B.V. is eigenaar en verhuurder van een woning in Rotterdam. Een beheerder houdt namens haar toezicht op het gebruik daarvan. De huurders blijken zich te misdragen. Zo ontdekt de beheerder dat via illegale onderhuur sprake is van forse overbewoning. Emerging 010 meldt deze misstand bij de gemeente Rotterdam. Daarnaast start zij een procedure bij de kantonrechter ter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
Lees verder >
